Skup nieruchomości - FAQ

Skup oznacza, że rozmawiasz bezpośrednio z podmiotem zainteresowanym zakupem, a nie z pośrednikiem, który dopiero będzie szukał nabywcy. Po analizie nieruchomości i dokumentów otrzymujesz propozycję obejmującą cenę, sposób zapłaty, potrzebne dokumenty, możliwy termin aktu oraz zasady przekazania nieruchomości.

Można zgłosić mieszkanie, dom, działkę, grunt inwestycyjny, lokal użytkowy, magazyn, nieruchomość firmową albo udział we współwłasności. Analizujemy nieruchomości zadbane i gotowe do użytkowania, ale także wymagające remontu, wynajmowane, odziedziczone, obciążone kredytem lub mające bardziej złożoną sytuację prawną.

Wstępna analiza i wycena są bezpłatne. Przekazanie danych nieruchomości nie oznacza zgody na sprzedaż ani obowiązku podpisania umowy. Dopiero po poznaniu propozycji możesz zdecydować, czy cena i pozostałe warunki są dla Ciebie odpowiednie.

Najczęściej wystarczą miejscowość, rodzaj nieruchomości, powierzchnia, podstawowy opis stanu oraz informacja o formie własności. Przy mieszkaniu przydatne są liczba pokoi i piętro, przy domu - powierzchnia działki, a przy gruncie - numer działki i obręb. Zdjęcia i numer księgi wieczystej ułatwiają analizę, ale nie zawsze są konieczne przy pierwszym kontakcie.

Szczegółowe omówienie czynników cenowych znajduje się w poradniku od czego zależy wycena nieruchomości.

Tak, w wielu przypadkach pierwszą analizę można wykonać na podstawie opisu, zdjęć, lokalizacji i dokumentów. Przed przedstawieniem ostatecznych warunków mogą być jednak potrzebne oględziny, szczególnie gdy stan techniczny, wyposażenie albo sposób zagospodarowania działki mają duży wpływ na wartość.

Nie ma jednego terminu dla wszystkich nieruchomości. Jeżeli stan prawny jest jasny, a dokumenty dostępne, przygotowanie aktu może przebiegać sprawnie. Więcej czasu wymagają sprawy spadkowe, hipoteki, egzekucje, niezgodności w dokumentach, brak uregulowanego dojazdu albo konieczność uzyskania zgody sądu.

Jeżeli nie wiesz, czego brakuje do aktu, pomocny będzie poradnik jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości.

Oferta bezpośredniego skupu może być niższa od ceny możliwej do uzyskania po długim poszukiwaniu nabywcy. Uwzględnia koszty finansowania, remontu, dalszego przygotowania nieruchomości i ryzyko przejmowane przez kupującego. W zamian właściciel otrzymuje konkretną propozycję bez publikowania ogłoszeń i uzależniania sprzedaży od znalezienia kolejnego nabywcy.

Różnice pomiędzy oboma sposobami sprzedaży opisujemy w materiale skup nieruchomości czy sprzedaż przez pośrednika.

Oznacza przede wszystkim zakup ze środków własnych, bez uzależniania transakcji od decyzji kredytowej kupującego. Nie znaczy to, że cała cena musi zostać przekazana w banknotach. Najczęściej bezpieczniejszą formą rozliczenia jest przelew wykonany na zasadach zapisanych w akcie notarialnym.

Nie. Można zgłosić nieruchomość w aktualnym stanie, również z wyposażeniem i rzeczami wymagającymi usunięcia. Zakres pozostawionych mebli, urządzeń lub innych elementów należy ustalić przed podpisaniem umowy, ponieważ może mieć wpływ na wycenę i termin przekazania.

Tak. Przed sprzedażą należy uzyskać z banku aktualną informację o wysokości zadłużenia i warunkach zwolnienia hipoteki. Część ceny może zostać przekazana bezpośrednio bankowi, a pozostała kwota sprzedającemu. Szczegółowy sposób rozliczenia powinien zostać zapisany w umowie.

Więcej informacji: sprzedaż mieszkania z kredytem.

Tak, ale trzeba przedstawić umowę najmu, informacje o kaucji, płatnościach i czasie obowiązywania umowy. Sprzedaż nie powoduje automatycznego zakończenia najmu - nabywca co do zasady wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego. Dlatego treść umowy i sytuacja osób zajmujących lokal mają wpływ na warunki zakupu.

Samo zameldowanie nie jest prawem własności i nie blokuje sprzedaży. Trzeba jednak odróżnić meldunek od faktycznego zamieszkiwania oraz prawa do korzystania z lokalu. Jeżeli osoba nadal przebywa w mieszkaniu, należy ustalić, na jakiej podstawie i w jakim terminie lokal może zostać wydany.

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sprzedaż może być możliwa również bez założonej księgi wieczystej. Potrzebne są wtedy dokumenty potwierdzające prawo do mieszkania i odpowiednie zaświadczenie ze spółdzielni. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest natomiast prawem, które można zwyczajnie sprzedać jak własność.

Więcej informacji: sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej.

Tak, można zgłosić lokal wymagający wymiany instalacji, kuchni, łazienki, podłóg lub stolarki, a także mieszkanie po zalaniu, pożarze albo innych uszkodzeniach. Nie trzeba wykonywać prac tylko po to, aby nieruchomość nadawała się do prezentacji. Przewidywany koszt remontu zostanie jednak uwzględniony w wycenie.

Szerzej opisujemy to w poradniku sprzedaż mieszkania zniszczonego lub do remontu.

Takie mieszkanie może zostać sprzedane, ale najpierw trzeba ustalić aktualną wysokość zaległości, odsetki i ewentualne postępowania sądowe lub egzekucyjne. Możliwy sposób rozliczenia zależy od wartości nieruchomości, wysokości długu i stanowiska wierzyciela. Nie należy zakładać, że każde zadłużenie automatycznie przejmie kupujący.

Więcej informacji znajduje się na stronie skup mieszkań zadłużonych.

Tak, jeżeli zostanie to wcześniej uzgodnione. Właściciel powinien wskazać, co zamierza zabrać, a co ma pozostać w lokalu. Jest to szczególnie ważne przy zabudowie kuchennej, szafach na wymiar, sprzęcie AGD oraz mieszkaniu sprzedawanym z pełnym wyposażeniem.

Tak. Skup nie jest przeznaczony wyłącznie dla lokali zadłużonych lub wymagających remontu. Można zgłosić mieszkanie nowe, świeżo wykończone, po modernizacji albo gotowe do zamieszkania. Właściciele takich lokali wybierają bezpośrednią sprzedaż między innymi ze względu na dyskrecję, ograniczenie liczby oględzin lub potrzebę ustalenia konkretnego terminu transakcji.

Tak. Można sprzedać nieruchomość w stanie surowym, w trakcie wykańczania albo po przerwaniu inwestycji. Do analizy potrzebne są informacje o gruncie, dokumentacji budowlanej i zakresie wykonanych prac. Znaczenie ma również to, czy budowa jest prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem.

Może to być możliwe, ale należy dokładnie ustalić etap inwestycji i dostępne dokumenty. Inaczej oceniany jest budynek formalnie pozostający w budowie, a inaczej dom faktycznie użytkowany mimo niezakończenia wymaganych procedur. Brak odbioru wpływa na sposób przygotowania transakcji i wycenę.

Najpierw trzeba ustalić, czego rzeczywiście brakuje i czy obecny stan budynku odpowiada dokumentom. Problemem może być brak projektu, dokumentów rozbudowy, informacji o zakończeniu budowy albo niezgodna powierzchnia. Nie każda rozbieżność wyklucza sprzedaż, ale część z nich może wymagać uzupełnienia przed aktem.

Tak. Dom nie musi być pusty w chwili wyceny ani podpisania aktu. Strony mogą ustalić późniejszy termin wydania, aby właściciel miał czas na przeprowadzkę i opróżnienie posesji. Data przekazania kluczy, garażu, ogrodu i budynków dodatkowych powinna być jasno zapisana w umowie.

Tak. Dom jest wyceniany razem z gruntem, dojazdem, mediami, garażem, ogrodem i pozostałą zabudową. W niektórych przypadkach potencjał działki może mieć większe znaczenie niż stan starego budynku. Sama powierzchnia domu nie wystarcza więc do rzetelnej wyceny całej nieruchomości.

Nie. Można zgłosić budynek wymagający generalnej modernizacji, nieużytkowany od wielu lat albo taki, którego dalsze wykorzystanie jest niepewne. Przed rozpoczęciem kosztownego remontu lub rozbiórki warto najpierw sprawdzić wartość całej nieruchomości. Czasem większe znaczenie ma grunt, a nie stan istniejącego budynku.

Analizujemy działki budowlane, rolne, rekreacyjne, inwestycyjne i komercyjne, a także grunty zabudowane, nieuzbrojone albo wymagające wyjaśnienia dokumentów. Można zgłosić również większy kompleks kilku sąsiadujących działek.

Tak, ale brak prawnie uregulowanego dostępu zwykle wpływa na wartość i sposób wykorzystania działki. Trzeba sprawdzić, czy właściciel posiada udział w drodze wewnętrznej, ustanowioną służebność albo inną podstawę przejazdu. Sam fakt, że droga jest używana od lat, nie zawsze oznacza prawidłowy dostęp prawny.

Tak, brak przyłączy nie wyklucza sprzedaży. Wycena uwzględnia jednak położenie istniejących sieci, możliwość wykonania przyłączy i przewidywane koszty przyszłego zagospodarowania. Informacja, że media znajdują się "w drodze", powinna zostać potwierdzona.

Tak. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie blokuje sprzedaży. Trzeba jednak ustalić aktualne przeznaczenie gruntu i możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wydana decyzja WZ może ułatwiać ocenę potencjału, ale nie jest wymagana przy każdej sprzedaży.

W wielu przypadkach tak, ale procedura zależy między innymi od powierzchni, rodzaju gruntu, położenia, osoby kupującego i praw przysługujących innym podmiotom. Przy części transakcji może wystąpić prawo pierwokupu KOWR albo konieczność zawarcia najpierw umowy warunkowej. Dlatego przed ustaleniem terminu aktu trzeba sprawdzić dokumenty i aktualne zasady obrotu.

Więcej informacji: obrót nieruchomościami rolnymi.

Sprzedaż może być możliwa, ale trzeba ustalić, czy chodzi jedynie o brak widocznych znaków granicznych, czy o rzeczywisty spór z sąsiadem. Wznowienie znaków, ustalenie granic lub rozgraniczenie mogą wymagać udziału geodety, a w trudniejszych przypadkach także postępowania administracyjnego lub sądowego.

Wydzieloną część można sprzedać po skutecznym przeprowadzeniu podziału geodezyjnego i nadaniu jej odrębnego oznaczenia ewidencyjnego. Bez podziału właściciel może natomiast sprzedać udział w całej nieruchomości, co nie oznacza nabycia konkretnego fragmentu gruntu.

Tak. Analizujemy między innymi lokale usługowe, sklepy, biura, gabinety, warsztaty, magazyny oraz inne nieruchomości wykorzystywane w działalności gospodarczej. Można zgłosić lokal pusty, użytkowany przez właściciela albo wynajmowany.

Tak. Przed wyceną należy przedstawić umowę najmu, informacje o czynszu, kaucji, zaległościach, czasie obowiązywania umowy i możliwościach jej wypowiedzenia. Długoterminowa umowa z rzetelnym najemcą może być atutem, natomiast niski czynsz lub trudne warunki umowy mogą ograniczać sposób dalszego wykorzystania lokalu.

Tak, ale zakres dokumentów zależy od formy prawnej właściciela. Potrzebne mogą być dokumenty rejestrowe, zasady reprezentacji, uchwała wspólników albo zgoda właściwego organu spółki. Trzeba również ustalić sposób rozliczenia podatku i ujęcie nieruchomości w majątku przedsiębiorstwa.

Tak. Lokal nie musi być odnowiony ani przygotowany do natychmiastowego prowadzenia działalności. Można zgłosić nieruchomość z przestarzałymi instalacjami, zużytym wykończeniem, uszkodzeniami albo układem wymagającym przebudowy. Zakres prac i możliwość dalszego wykorzystania zostaną uwzględnione w wycenie.

Znaczenie mają lokalizacja, powierzchnia, układ, dostęp z ulicy, możliwość parkowania, stan techniczny, przeznaczenie lokalu, wysokość opłat oraz warunki najmu. Przy magazynach i obiektach firmowych dodatkowo analizuje się dojazd, wysokość pomieszczeń, bramy, instalacje, place manewrowe i możliwość dalszego wykorzystania.

Co do zasady właściciel udziału może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Sprzedaż udziału nie jest jednak tym samym co sprzedaż całej nieruchomości - kupujący wchodzi do istniejącej współwłasności. W niektórych przypadkach mogą występować dodatkowe prawa lub ograniczenia, dlatego przed transakcją trzeba sprawdzić rodzaj nieruchomości i dokumenty.

Więcej informacji: sprzedaż udziałów w nieruchomości.

Nie można podpisać skutecznej umowy sprzedaży, dopóki nie zostanie potwierdzone, kto nabył spadek. Potrzebne jest prawomocne postanowienie sądu albo akt poświadczenia dziedziczenia. Rozmowy i wstępną analizę można jednak rozpocząć wcześniej, aby ustalić dalsze kroki i dokumenty.

Kolejność czynności opisujemy w poradniku o nieruchomościach dziedziczonych.

Do sprzedaży całej odziedziczonej nieruchomości potrzebna jest zgoda wszystkich jej współwłaścicieli. Jeżeli nie ma porozumienia, jeden ze spadkobierców może rozważyć sprzedaż własnego udziału. Wartość udziału zazwyczaj nie odpowiada jednak prostemu procentowi wartości całej nieruchomości.

Najpierw warto sprawdzić, czy możliwa jest wspólna sprzedaż albo rozliczenie udziałów. Gdy porozumienie nie jest możliwe, każdy właściciel może analizować sprzedaż własnego udziału lub sądowe zniesienie współwłasności. Wybór rozwiązania zależy od wartości nieruchomości, sposobu korzystania i relacji pomiędzy właścicielami.

Tak, ale sprzedaż udziału należącego do dziecka wymaga wcześniejszej zgody sądu opiekuńczego. Sąd ocenia, czy transakcja leży w interesie małoletniego i w jaki sposób zostaną zabezpieczone uzyskane środki. Dopiero po otrzymaniu odpowiedniego postanowienia można przygotować akt sprzedaży.

Zależy to od tego, do kogo należy nieruchomość i jaki ustrój majątkowy obowiązuje małżonków. Jeżeli nieruchomość stanowi majątek wspólny, jej sprzedaż co do zasady wymaga współdziałania obojga małżonków. Samo rozpoczęcie sprawy rozwodowej nie oznacza automatycznego podziału majątku.

Znaczenie wspólności i rozdzielności majątkowej wyjaśniamy w poradniku sprzedaż nieruchomości a majątek małżonków.

Nie. Hipoteka nie oznacza zakazu sprzedaży. Trzeba jednak ustalić wierzyciela, aktualne saldo zadłużenia i warunki wydania dokumentu potrzebnego do wykreślenia zabezpieczenia. Część ceny może zostać przekazana bezpośrednio wierzycielowi, a pozostała kwota właścicielowi.

Szerzej opisujemy to w poradniku o sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.

Może to być możliwe, ale zależy od etapu postępowania, wysokości zadłużenia i dokonanych wpisów. Im wcześniej właściciel podejmie działania, tym więcej wariantów można przeanalizować. Przed ustaleniem transakcji trzeba uzyskać aktualne informacje od komornika i wierzycieli oraz sprawdzić księgę wieczystą.

Więcej informacji: sprzedaż nieruchomości a egzekucja komornicza.

Czasem tak, ale najpierw trzeba ustalić znaczenie konkretnego wpisu. Dział III może zawierać między innymi służebność, roszczenie, ostrzeżenie, prawo pierwokupu, informację o egzekucji albo zakaz zbywania. Niektóre wpisy tylko obciążają nieruchomość, inne mogą realnie uniemożliwić bezpieczną sprzedaż do czasu ich wyjaśnienia.

Więcej informacji: dział III księgi wieczystej.

Nie zawsze, ale przed transakcją trzeba ustalić wysokość i rodzaj zaległości. Sposób ich spłaty może zostać powiązany z rozliczeniem ceny, o ile strony i wierzyciel zaakceptują takie rozwiązanie. Nie należy zakładać, że wszystkie zobowiązania automatycznie przejdą na kupującego.

Nie zawsze, ale prawa te zwykle pozostają skuteczne wobec nowego właściciela i mogą istotnie wpływać na wartość nieruchomości. Trzeba sprawdzić ich dokładną treść, zakres oraz to, czy nadal są wykonywane. Dobrowolne wykreślenie wymaga odpowiedniej podstawy i zgody osoby uprawnionej.

Więcej informacji znajduje się w opracowaniu nieruchomość obciążona hipoteką, dożywociem lub służebnością.

Najpierw trzeba ustalić, którego dokumentu dotyczy rozbieżność i jakie dane są prawidłowe. Problem może obejmować powierzchnię, numer działki, nazwisko właściciela, sposób użytkowania albo informacje o budynku. Nie każda pomyłka blokuje sprzedaż, ale istotne niezgodności mogą wymagać sprostowania przed podpisaniem aktu.

Więcej informacji: niezgodne dane nieruchomości w dokumentach.

Nie w każdej sprawie. Jeżeli dokumenty są kompletne i strony są gotowe do zawarcia umowy, możliwe może być przejście bezpośrednio do aktu sprzedaży. Umowa przedwstępna jest przydatna, gdy trzeba poczekać na dokument, spłatę zobowiązania, zgodę sądu albo wykonanie innych uzgodnionych czynności.

Funkcję i skutki takiej umowy opisujemy w poradniku umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości.

Tak. Właściciel może udzielić pełnomocnictwa obejmującego sprzedaż konkretnej nieruchomości. Pełnomocnictwo powinno mieć formę wymaganą dla tej czynności, a jego treść najlepiej wcześniej uzgodnić z kancelarią notarialną przygotowującą akt.

Dokument sporządzony za granicą może wymagać apostille lub legalizacji oraz tłumaczenia przysięgłego. Wymagania zależą od kraju, w którym pełnomocnictwo zostało udzielone.

Zależy to przede wszystkim od daty i sposobu nabycia. Sprzedaż po upływie ustawowego pięcioletniego okresu co do zasady nie podlega PIT. Okres ten najczęściej liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

Przy wcześniejszej sprzedaży może powstać obowiązek złożenia PIT-39, ale w określonych sytuacjach dostępne jest zwolnienie związane z wydatkowaniem przychodu na własne cele mieszkaniowe. Przy spadku, majątku firmowym, darowiźnie lub wcześniejszych ulgach sposób liczenia powinien zostać sprawdzony indywidualnie.

Więcej informacji: podatki przy sprzedaży nieruchomości.