Jak sprzedać nieruchomość mając rozdzielność lub wspólność małżeńską majątkową?
Kto staje do aktu notarialnego przy obrocie nieruchomościami, gdy jedną ze stron są małżonkowie? Jak sprzedać nieruchomość mając intercyzę, rozdzielność majątkową?? Jak sprzedać nieruchomość mając wspólność małżeńską, majątkową??
Kluczową rolę przy zawieraniu umów dotyczących obrotu nieruchomościami odgrywa ustrój majątkowy panujący w małżeństwie. Nie zawsze bowiem jest zasadą, że do aktu notarialnego muszą stawić się oboje z małżonków, gdyż często zdarza się sytuacja, gdzie zadecydują oni, iż w ich małżeństwie obowiązywać będzie ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej poprzez zawarcie tzw. Intercyzy w formie aktu notarialnego, czy to jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego, czy już po jego zalegalizowaniu. W takiej bowiem sytuacji każdy z małżonków samodzielnie zarządza swoim majątkiem, co oznacza nic innego jak to, że jeżeli chce kupić załóżmy lokal, czy też przysłowiowy dom z ogródkiem wystarczy, że sam stawi się u notariusza celem podpisania takiej umowy i okaże wypis aktu notarialnego obejmującego umowę majątkową małżeńską o ustanowieniu rozdzielności majątkowej (intercyzę).
Rzecz ma się zgoła inaczej w przypadku, gdy małżonkowie po zawarciu małżeństwa dokonali zakupu nieruchomości do majątku wspólnego po czym zadecydowali, że jednak chcą aby w ich małżeństwie obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej. Rozporządzenie taką nieruchomością także jest możliwe, ale rozporządzają oni wówczas przysługującymi im udziałami, które co do zasady po zawarciu intercyzy są równe. Należy mieć na uwadze, że sprzedaż nieruchomości, która została nabyta do majątku wspólnego, a następnie zawarta została między małżonkami intercyza jest jak najbardziej możliwa, jednak konieczne jest zawarcie umowy o podział majątku i nabyciu do majątków osobistych przez każdego małżonka konkretnej nieruchomości.
Ciekawostką jest fakt, że do 15 stycznia 2003 roku, to jest data, w której uchylono art. 215 § 2-4 prawa spółdzielczego nabycie na podstawie przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawsze następowało do majątku wspólnego małżonków, jeśli w chwili nabycia osoba pozostawała w związku małżeńskim i to niezależnie od obowiązującego małżonków ustroju majątkowego. Jeżeli w skład majątku wspólnego wchodziło spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a małżonkowie przed 15.01.2003 r. zawarli umowę o wyłączenie wspólności ustawowej, to mogą po tej dacie rozszerzyć to wyłączenie, w wyniku czego prawo to stanowić będzie ich majątek wspólny.
Z przepisu art. 37 § 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że nabycie jak i zbycie, obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym nieruchomości przez jednego małżonka do majątku albo z majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową, gdy drugi małżonek nie może stanąć do aktu z różnych przyczyn, może nastąpić tylko za zgodą udzieloną w formie aktu notarialnego przed zawarciem umowy. Samodzielnie małżonek może zawrzeć umowę przedwstępną, przy czym zamiast zadatku powinien zapłacić zaliczkę, która podlega zwrotowi w przypadku nie dojścia do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży, albo w umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis, że okolicznością, za którą żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, jest niewyrażenie zgody przez drugiego małżonka na zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży, wtedy w razie niewykonania umowy przedwstępnej zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Dopuszczalna jest również sytuacja, w której wyrażenie zgody przez drugiego małżonka następuje po zawarciu umowy dotyczącej obrotu nieruchomościami, co w praktyce notarialnej zdarza się to rzadko, z uwagi na fakt, gdyż w przypadku odmowy potwierdzenia umowy w wyznaczony terminie przez drugą stronę umowy lub nieudzielenia jakiejkolwiek odpowiedzi w tym terminie umowa jest bezwzględnie nieważna od chwili jej zawarcia (ex tunc). Do czasu upływu wyznaczonego terminu na potwierdzenie umowy jest to czynność prawna niezupełna. Potwierdzenie musi być wyrażone w formie aktu notarialnego, a odmowa potwierdzenia w dowolnej formie. Zamiast zgody na zawarcie konkretnej umowy możliwe jest udzielenie pełnomocnictwa także w formie aktu notarialnego.
Ważną kwestią jest także fakt, że małżonkowie pozostający w ustroju majątkowej wspólności ustawowej zachowują majątek, który nabyli przed zawarciem małżeństwa, czyli te nabyte w wyniku darowizny, dziedziczenia, chyba, że darczyńca czy spadkodawca inaczej postanowili. Co nie oznacza, że jeżeli małżonkowie zadecydują, że chcą aby ten majątek wszedł do wspólności mogą jak najbardziej rozszerzyć wspólność majątkową o te przedmioty zawierając umowę w formie aktu notarialnego. Kiedy małżonek będzie chciał zbyć taką nieruchomość stanowiącą jego majątek osobisty i nabyć inną nieruchomość za środki pozyskane ze sprzedaży należy w akcie notarialnym złożyć oświadczenie, że środki te pochodzą ze zbytego składnika majątku osobistego, a drugi małżonek taki fakt musi potwierdzić, że małżonek nabywa nieruchomość za środki stanowiące jego majątek osobisty.
W czasie trwania małżeństwa i obowiązywania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej majątek objęty jest współwłasnością łączną. Rzecz ma się inaczej po orzeczeniu separacji, wtedy powstaje współwłasność ułamkowa. Można zbyć bez zgody drugiego małżonka cały przysługujący udział, ale nie można bez zgody małżonka rozporządzać udziałem w konkretnej nieruchomości, chyba, że małżonkowie wspólnie zdecydują o sprzedaży własnych udziałów, oświadczając w akcie, że dotychczas nie dokonywali podziału majątku, umownego ani sądowego.
Sytuacje prawne, które powodują wejście nieruchomości do majątku wspólnego, a wcale nie są oczywiste, to nabycie nieruchomości przez jednego małżonka w drodze zasiedzenia, wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w momencie, gdy w małżeństwie trwała wspólność ustawowa, gospodarstwo rolne przekazane na podstawie ustawy z 27.10.1977 roku o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeniach dla rolników i ich rodzin oraz na podstawie ustawy z 14.12.1982 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników indywidualnych i członków ich rodzin, gdzie właścicielami takiej nieruchomości są oboje małżonkowie, a nie tylko dziecko przekazujących gospodarstwo, czy nieruchomość rolna nabyta na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 26.10.1971 roku o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych przez jednego z małżonków tzw. Akt własności ziemi, jeżeli w dniu wejścia w życie ustawy, czyli 4 listopada 1971 roku stosunki majątkowe między małżonkami podlegały wspólności majątkowej.
Kolejną instytucją jest umowa małżeńska rozszerzająca wspólność ustawową, poprzez którą nie można dokonywać przesunięć konkretnych przedmiotów z majątku osobistego do wspólnego, bowiem ma ona charakter generalny, co oznacza, że majątki osobiste każdego z małżonków wchodzą do majątku wspólnego. Małżonkowie mogą postanowić, że rozszerzona wspólność ustawowa obejmie wszystkie przedmioty należące do majątków osobistych nabytych przed zawarciem umowy albo, że wspólność rozszerzona obejmie przedmioty nabyte po zawarciu małżeństwa, albo, że spowoduje obydwa skutki. Nie można jedynie taką umową rozszerzyć wspólności na przedmioty majątkowe, które w przyszłości przypadną małżonkowie np. z dziedziczenia czy darowizny.
Jeżeli zaś chodzi o przymusowy ustrój majątkowy powstający z mocy prawa na skutek orzeczenia sądu związany jest on z ubezwłasnowolnieniem, ogłoszeniem upadłości jednego z małżonków oraz z orzeczeniem separacji. Z chwilą powstania przymusowego ustroju rozdzielności zastosowanie do małżonków znajdują te same zasady, jakie obowiązują w umownym ustroju rozdzielności majątkowej opisane powyżej. Jeżeli chodzi o ubezwłasnowolnienie, to ustrój przymusowy powstaje zarówno w razie orzeczenia ubezwłasnowolnienia całkowitego, jak i częściowego. Niewątpliwie podstawowym celem przymusowej rozdzielności majątkowej w takim wypadku jest ochrona interesów małżonków, a zwłaszcza małżonka ubezwłasnowolnionego.
Szczególna sytuacja majątkowa między małżonkami powstaje także wówczas, gdy małżonek staje się niewypłacalny. Ogłoszenie upadłości w stosunku do jednego z małżonków, i to zarówno ogłoszenie upadłości tzw. gospodarczej, jak i tzw. konsumenckiej. Niewątpliwie podstawowym celem tego rozwiązania jest ochrona interesów wierzycieli upadłego małżonka. Stosownie do przepisów prawa upadłościowego z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa. Jeżeli małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności majątkowej, majątek wspólny małżonków wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny. Przepis ten konkretyzuje zawartą w prawie rodzinnym zasadę odpowiedzialności małżonka jego udziałem w majątku wspólnym za zobowiązania zaciągnięte przez upadłego. Powyższe wzmocnione jest domniemaniem, że majątek wspólny został nabyty ze środków pochodzących z dochodów przedsiębiorstwa upadłego.
Jak się okazuje, gdy jedną ze stron czynności związanych z obrotem nieruchomościami są osoby mające współmałżonków nie zawsze muszą razem dokonywać tych czynności, gdyż punktem wyjścia są ustroje majątkowe panujące w ich małżeństwach, czy to umowne, czy przymusowe, a także chwila nabycia przez nich nieruchomości, czy to przed zawarciem małżeństwa, czy jednak po jego zawarciu, a przed podpisaniem intercyzy.