Zakup i sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, prawem dożywocia, służebnością

W praktyce często zdarzają się sytuacje, w których nieruchomości, które są przedmiotem obrotu mogą być obciążone różnymi prawami. Dlatego też bardzo ważną kwestią jest przed zakupem nieruchomości nie tylko jest dokładne sprawdzenie księgi wieczystej (jeżeli jest ona założona) ale także informacje uzyskane od sprzedających i oczywiście poparte odpowiednimi dokumentami.

Często zdarzają się sytuacje, gdzie pomimo widniejącego wpisu w dziale III księgi wieczystej służebności osobistej, czy też gruntowej obciążającej rozporządzaną nieruchomość sprzedający zapewnia, że służebność nie obciąża nieruchomości, podobnie w przypadku hipotek wpisanych w dziale IV księgi wieczystej - na potwierdzenie czego dysponuje stosownymi dokumentami.

Nieruchomość obciążona hipoteką

Obecnie zdecydowana większość osób nie dysponuje wystarczającą ilością gotówki, by móc zakupić mieszkanie, dom, czy też działkę, dlatego też wspomagają się kredytem, a sprzedając tą nieruchomość nie dokonali całkowitej jego spłaty, w rezultacie czego w dziale IV księgi wieczystej dalej widnieje wpis dotyczący hipoteki. W związku z tym, powstaje problem właściwego przeprowadzenia transakcji typu zakup nieruchomości obciążonej hipoteką.

Podstawową funkcją hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych z określonego stosunku prawnego przez obciążenie nieruchomości lub jej części ułamkowej stanowiącej udział współwłaściciela z takim skutkiem, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela. Hipoteka powstaje na podstawie umowy z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis ma charakter prawotwórczy, co oznacza, że sama tylko umowa o ustanowienie hipoteki, bez wpisu, nie powoduje obciążenia nieruchomości. O dopuszczalności wpisu hipoteki decyduje stan prawny nieruchomości w chwili dokonywania wpisu.

Zatem zawsze przy sprzedaży nieruchomości powinno nastąpić wykreślenie hipoteki będącej zabezpieczeniem kredytu udzielonego poprzedniemu właścicielowi. W tym celu sprzedający przed sprzedażą powinien uzyskać zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zdarzają się też sytuacje, że w chwili zawarcia umowy sprzedaży cała kwota kredytu nie została jeszcze spłacona, wówczas  sprzedający musi uzyskać z banku zaświadczenie o kwocie pozostającej do spłaty i w umowie sprzedaży należy określić warunki spłaty kredytu (np. z kwoty uzyskanej od kupujących), by móc następnie wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Nieruchomość obciążona prawem dożywocia

Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie wyłącza możliwości rozporządzania nią przez aktualnego właściciela. Prawo dożywocia jest prawem majątkowym o charakterze osobistym, Powoduje powstanie odpowiedzialności osobistej i rzeczowej właściciela nieruchomości obciążonej dożywociem, stanowi obciążenie o charakterze bezwzględnym, jest skuteczne erga omnes. Jego treść reguluje art.  908 kodeksu cywilnego - jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie ma natomiast prawnego znaczenia przy rozporządzaniu obciążoną nieruchomością. Właściciel nieruchomości może ją dowolnie obciążyć innymi prawami, na przykład użytkowaniem, hipoteką itp., jak też przenieść prawo własności na inną osobę. Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia przez dożywotnika zgody na zbycie takiej nieruchomości. Wprawdzie dożywocie nie jest ograniczonym prawem rzeczowym, jednakże jego ustanowienie wpływa na obniżenie wartości nieruchomości, a w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte.

Nieruchomość obciążona służebnością osobistą

Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, w ten bowiem właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego. Funkcja służebności osobistych polega głównie na zaspokojeniu potrzeb osobistych uprawnionego w zakresie szeroko pojętej alimentacji; służebności osobiste więc mają charakter konsumpcyjny i dlatego są ściśle związane z osobą uprawnionego. Przykładem takiej służebności jest służebność mieszkania.

Przed zakupem lokalu czy też domu należy sprawdzić dział III księgi wieczystej, gdyż tam właśnie wpisy dotyczące służebności się znajdują. Jeżeli okaże się, że nieruchomość, którą chcemy nabyć jest obciążona służebnością musimy dowiedzieć się, czy faktycznie jest ona wykonywana, gdyż może się okazać, że osoba uprawniona z tytułu służebności nie żyje, wtedy służebność osobista wygasa, a sprzedający obowiązany jest przedstawić akt zgonu uprawnionego. Jeżeli okaże się, że osoba taka żyje może złożyć w umowie sprzedaży, bądź też osobnym dokumentem oświadczenie o zrzeczeniu się służebności.

Nieruchomość obciążona służebnością gruntową

W odróżnieniu od służebności osobistej związanej ściśle z osobą uprawnioną służebność gruntowa związana jest z własnością nieruchomości, zatem przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości władnącej i ogranicza każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej. W praktyce najczęściej występuje służebność przechodu i przejazdu. Służebność ta polega na możliwości przechodzenia i przejeżdżania przez cudzą nieruchomość. Wpisy dotyczące służebności gruntowej, tak jak służebności osobistej odnajdziemy w dziale III księgi wieczystej.

Zatem jeżeli kupujemy nieruchomość obciążoną służebnością przejazdu i przechodu, musimy się liczyć z tym, że będziemy musieli umożliwiać właścicielowi nieruchomości uprawnionej przejazd i przejście przez naszą nieruchomość, chyba, że służebność ta okaże się zbędna, wtedy właściciel nieruchomości władnącej może złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się tej służebności.

Nieruchomość obciążona służebnością przesyłu

Kolejnym rodzajem służebności, z jakim możemy się spotkać przy zakupie działek budowlanych jest służebność przesyłu polegająca na możliwości doprowadzenia przyłączy gazu, energii elektrycznej, wody i innych mediów. Wprawdzie w odróżnieniu od wyżej opisanych obciążeń służebności gruntowe raczej nie będą możliwe do wykreślenia przy kupnie nieruchomości, jednak warto sprawdzić ich treść i przemyśleć, czy w związku z ich istnieniem kupowana nieruchomość nie straci dla nas znaczenia.