Dział III księgi wieczystej - roszczenia, ostrzeżenia i zakaz sprzedaży

Roszczenie innej osoby, ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego, wszczęcie egzekucji, prawo pierwokupu, służebność albo sądowy zakaz zbywania - wszystkie te informacje mogą pojawić się w dziale III księgi wieczystej, ale ich skutki są zupełnie różne. Nie każdy wpis uniemożliwia sprzedaż nieruchomości. Niektóre prawa przechodzą jednak na nabywcę, inne wymagają zawarcia umowy warunkowej, a sprzedaż dokonana wbrew wpisanemu zakazowi może być nieważna.

Dla właściciela najważniejsze nie jest więc samo stwierdzenie, że "dział III nie jest pusty", lecz ustalenie, kto dokonał wpisu, czego dokładnie żąda uprawniony i czy wpis można wykreślić przed sprzedażą. Niekiedy wystarczy oświadczenie jednej osoby. W trudniejszych przypadkach potrzebne będzie porozumienie z wierzycielem, zakończenie egzekucji albo prawomocne orzeczenie sądu.

Co znajduje się w dziale III księgi wieczystej?

Dział III księgi wieczystej nosi nazwę "Prawa, roszczenia i ograniczenia". Ujawnia się w nim między innymi ograniczone prawa rzeczowe inne niż hipoteka, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz prawa osobiste i roszczenia związane z nieruchomością. Hipoteki wpisuje się natomiast w dziale IV.

W dziale III mogą znaleźć się między innymi:

• służebność osobista mieszkania;
• służebność drogi koniecznej lub inna służebność gruntowa;
• prawo dożywocia;
• prawo najmu albo dzierżawy;
• prawo odkupu lub pierwokupu;
• roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości;
• roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej;
• ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym;
• wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości;
• zakaz zbywania albo obciążania nieruchomości;
• roszczenia współwłaścicieli dotyczące sposobu korzystania lub zniesienia współwłasności.

Znaczenie wpisu zależy od jego treści. Służebność przejazdu przez skraj działki wywołuje inne skutki niż zakaz sprzedaży ustanowiony przez sąd. Nie można więc oceniać nieruchomości wyłącznie na podstawie tego, czy dział III jest pusty.

Czy można sprzedać nieruchomość z wpisem w dziale III?

W wielu przypadkach tak. Właściciel może sprzedać nieruchomość obciążoną służebnością, prawem dożywocia, prawem najmu, roszczeniem albo wpisem o egzekucji. Nie oznacza to jednak, że wpis zniknie automatycznie po zmianie właściciela.

Prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze uzyskują skuteczność wobec praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu. W praktyce oznacza to, że późniejszy kupujący może być związany wpisanym wcześniej prawem lub roszczeniem, nawet jeżeli sam nie był stroną umowy, z której ono wynikało.

Są jednak przypadki, w których zwykła sprzedaż jest w praktyce niemożliwa lub skrajnie ryzykowna. Dotyczy to przede wszystkim:

• ważnego zakazu zbywania nieruchomości;
• sporu o to, kto naprawdę jest właścicielem;
• zaawansowanej egzekucji komorniczej;
• roszczenia innego kupującego o przeniesienie własności;
• prawa pierwokupu, które wymaga zastosowania odpowiedniej procedury;
• służebności lub dożywocia, których kupujący nie chce przejąć.

Jak prawidłowo przeczytać wpis w dziale III?

Sam nagłówek wpisu nie zawsze wystarcza. Przed sprzedażą należy ustalić:

• dokładną treść prawa, roszczenia lub ograniczenia;
• osobę, której przysługuje wpisane prawo;
• datę wpływu wniosku i datę wpisu;
• dokument będący podstawą wpisu;
• czy wpis dotyczy całej nieruchomości, udziału czy tylko określonej części;
• czy przy wpisie znajduje się wzmianka o kolejnym wniosku;
• czy postępowanie, z którego wynika wpis, nadal się toczy;
• czy istnieje dokument umożliwiający wykreślenie wpisu.

Księgi wieczyste są jawne, a uczestnik obrotu nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Oznacza to, że kupujący powinien sprawdzić księgę nie tylko na początku negocjacji, lecz ponownie bezpośrednio przed zawarciem umowy.

Warto też przejrzeć zupełną treść księgi, a nie wyłącznie aktualną. W historii można znaleźć wcześniejsze wpisy, informacje o wykreśleniach oraz dane pomocne przy ustaleniu, skąd pochodzi obecne obciążenie.

Roszczenie z umowy przedwstępnej

Jeżeli właściciel zawarł wcześniej umowę przedwstępną sprzedaży, druga strona może uzyskać wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej lub przeniesienie własności. Ustawa pozwala ujawniać w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności, także roszczenia przyszłe.

Taki wpis jest znacznie poważniejszy niż sama prywatna umowa znajdująca się w szufladzie właściciela. Po ujawnieniu roszczenie staje się skuteczne wobec praw nabytych później w drodze czynności prawnej. Sprzedaż nieruchomości innej osobie nie musi więc unicestwić uprawnienia pierwszego kupującego.

Przed zawarciem kolejnej umowy trzeba ustalić:

• czy poprzednia umowa nadal obowiązuje;
• czy termin zawarcia umowy przyrzeczonej już minął;
• czy strony rozwiązały umowę;
• czy pierwszemu kupującemu zwrócono zadatek albo zaliczkę;
• czy toczy się sprawa sądowa o przeniesienie własności;
• czy osoba uprawniona zgodzi się na wykreślenie roszczenia.

W praktyce bezpieczna sprzedaż kolejnemu nabywcy powinna zostać poprzedzona wykreśleniem roszczenia albo zawarciem porozumienia z osobą uprawnioną. Sama deklaracja właściciela, że poprzedni kupujący "zrezygnował", nie wystarcza.

Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego

Ostrzeżenie oznacza, że ktoś zakwestionował zgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym. Może twierdzić na przykład, że:

• to on jest właścicielem nieruchomości lub udziału;
• prawo własności wpisano na podstawie nieważnej umowy;
• udziały współwłaścicieli są błędne;
• wpisano nieistniejące obciążenie;
• określone prawo zostało wykreślone bez podstawy;
• nabycie nieruchomości powinno zostać uznane za bezskuteczne lub nieważne.

Ostrzeżenie nie przesądza jeszcze, że osoba zgłaszająca roszczenie wygra sprawę. Jest jednak poważnym sygnałem, że stan prawny nieruchomości pozostaje sporny. Ustawa przewiduje, że ostrzeżenie dotyczące niezgodności wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kupujący nie może więc bezpiecznie założyć, że nabywa prawo wyłącznie dlatego, że sprzedający figuruje w dziale II jako właściciel.

Podstawą wpisania ostrzeżenia może być między innymi nieprawomocne orzeczenie sądu albo postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia o usunięcie niezgodności.

Przed sprzedażą trzeba zapoznać się z aktami postępowania i ustalić:

• kto kwestionuje własność;
• jakiego udziału lub prawa dotyczy spór;
• na jakim etapie znajduje się postępowanie;
• czy istnieje możliwość zawarcia ugody;
• jakie skutki może wywołać przyszły wyrok wobec kupującego.

Typowy nabywca finansujący zakup kredytem prawdopodobnie nie zaakceptuje takiego ryzyka. Sprzedaż może być możliwa jedynie po wyjaśnieniu sporu albo na rzecz kupującego świadomie przejmującego ryzyko prawne.

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Wpis o wszczęciu egzekucji oznacza, że wierzyciel skierował postępowanie egzekucyjne do konkretnej nieruchomości. Nie jest to to samo co hipoteka. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność, natomiast wpis o egzekucji informuje, że rozpoczął się proces zmierzający do przymusowej sprzedaży nieruchomości.

Właściciel może zawrzeć umowę sprzedaży także po zajęciu nieruchomości, ale taka sprzedaż nie zatrzymuje egzekucji. Zgodnie z art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie wpływa na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w nim w charakterze dłużnika. Czynności egzekucyjne pozostają ważne zarówno wobec poprzedniego właściciela, jak i wobec nabywcy.

Oznacza to, że kupujący mógłby zapłacić za nieruchomość, a następnie nadal groziłaby mu jej sprzedaż na licytacji. Z tego powodu zwykła sprzedaż bez porozumienia z wierzycielem i komornikiem jest zazwyczaj nieakceptowalna.

Bezpieczniejszy model transakcji polega zwykle na:

• ustaleniu aktualnego zadłużenia oraz kosztów egzekucyjnych;
• uzyskaniu stanowiska wierzyciela;
• przeznaczeniu części ceny bezpośrednio na spłatę długu;
• uzgodnieniu sposobu umorzenia lub ograniczenia egzekucji;
• uzyskaniu dokumentów potrzebnych do wykreślenia wpisu;
• przekazaniu pozostałej części ceny sprzedającemu dopiero po spełnieniu ustalonych warunków.

Wpis o egzekucji nie powinien być mylony z samym zadłużeniem właściciela. Dług niezabezpieczony na nieruchomości może nie być widoczny w księdze, natomiast wpis egzekucji oznacza, że wierzyciel podjął już działania skierowane bezpośrednio do nieruchomości.

Prawo pierwokupu

Prawo pierwokupu daje określonej osobie lub instytucji pierwszeństwo nabycia nieruchomości, gdy właściciel zdecyduje się ją sprzedać. W dziale III może być ujawnione zarówno prawo wynikające z umowy, jak i prawo mające podstawę ustawową.

Sprzedaż nieruchomości objętej prawem pierwokupu odbywa się zwykle w dwóch etapach:

1. właściciel zawiera z wybranym kupującym warunkową umowę sprzedaży;
2. osoba uprawniona zostaje zawiadomiona i może wykonać prawo pierwokupu, wchodząc w miejsce kupującego na warunkach określonych w umowie.

W przypadku nieruchomości termin wykonania prawa pierwokupu wynosi co do zasady miesiąc od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że przepis szczególny przewiduje inne rozwiązanie.

Nie każdy wpis prawa pierwokupu wywołuje identyczne konsekwencje. Istotne jest, czy prawo przysługuje osobie prywatnej na podstawie umowy, współwłaścicielowi, gminie, Skarbowi Państwa, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa albo innemu podmiotowi na podstawie szczególnej ustawy.

Sprzedający powinien zatem ustalić:

• komu dokładnie przysługuje prawo;
• z jakiego dokumentu lub przepisu ono wynika;
• czy prawo nadal obowiązuje;
• czy dotyczy każdej sprzedaży, czy tylko określonej sytuacji;
• jak prawidłowo zawiadomić osobę uprawnioną.

Zawarcie od razu bezwarunkowej umowy sprzedaży może prowadzić do poważnych konsekwencji. Ich zakres zależy między innymi od tego, czy prawo pierwokupu ma charakter ustawowy, czy umowny, dlatego procedurę powinien wcześniej zweryfikować notariusz.

Zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości

Zakaz zbywania może zostać ustanowiony przez sąd jako zabezpieczenie roszczenia na czas trwania postępowania. Postanowienie sądu stanowi podstawę wpisania w księdze wieczystej ostrzeżenia o zakazie zbywania lub obciążania nieruchomości. Wpis jest dokonywany z urzędu.

Jest to jeden z najpoważniejszych wpisów, ponieważ sprzedaż dokonana wbrew skutecznie wpisanemu zakazowi jest nieważna. Nie jest to więc jedynie informacja dla kupującego ani obciążenie, które można świadomie przejąć.

Zakaz może pojawić się między innymi w sporze:

• o własność nieruchomości;
• o uznanie umowy za nieważną;
• o podział majątku małżonków;
• o dział spadku;
• o wykonanie umowy przedwstępnej;
• dotyczącym rozporządzenia majątkiem z pokrzywdzeniem wierzyciela.

Właściciel nie powinien próbować omijać zakazu poprzez darowiznę, zamianę, wniesienie nieruchomości do spółki albo inną konstrukcję prawną. Jeżeli wpis dotyczy zakazu zbywania lub obciążania, najpierw trzeba doprowadzić do jego uchylenia, upadku albo zmiany, a następnie uzyskać podstawę wykreślenia wpisu z księgi.

Roszczenia byłego właściciela

W dziale III może zostać ujawnione roszczenie osoby, która twierdzi, że poprzednia sprzedaż, darowizna lub inne przeniesienie własności było wadliwe. Były właściciel może powoływać się między innymi na:

• nieważność umowy;
• brak wymaganej zgody;
• podrobienie podpisu;
• wadę oświadczenia woli;
• bezskuteczność czynności wobec określonej osoby;
• odwołanie darowizny;
• niewykonanie wcześniejszej umowy;
• błędne przeprowadzenie postępowania spadkowego.

Sam wpis nie oznacza, że były właściciel odzyska nieruchomość. Oznacza jednak, że zgłoszono roszczenie mogące podważyć obecny stan prawny. Jeżeli wraz z roszczeniem wpisano ostrzeżenie o niezgodności, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych zostaje wyłączona.

Przed sprzedażą należy ustalić, czy roszczenie dotyczy całej nieruchomości, konkretnego udziału, sposobu nabycia czy tylko rozliczeń pieniężnych. Roszczenie o zapłatę nie zawsze podważa własność, natomiast żądanie uzgodnienia księgi może zagrozić prawu obecnego właściciela.

Służebności osobiste i gruntowe

Służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz właściciela innej nieruchomości. Może polegać na przykład na prawie przejazdu, przechodu, przeprowadzenia mediów albo korzystania z fragmentu gruntu.

Służebność osobista przysługuje natomiast konkretnej osobie. Najczęstszym przykładem jest dożywotnia służebność mieszkania, pozwalająca określonej osobie korzystać z całego lokalu lub jego części.

Nieruchomość obciążoną służebnością można sprzedać. Zmiana właściciela co do zasady nie powoduje jednak wygaśnięcia prawa. Nabywca kupuje nieruchomość razem z istniejącym obciążeniem i musi respektować zakres uprawnień osoby lub nieruchomości uprawnionej.

Przed sprzedażą trzeba ustalić:

• jaki jest dokładny zakres służebności;
• czy prawo dotyczy całej nieruchomości czy konkretnego pasa gruntu;
• czy służebność jest faktycznie wykonywana;
• czy uprawniony nadal żyje - przy służebności osobistej;
• czy prawo może zostać zniesione za zgodą uprawnionego;
• jak obciążenie wpływa na wartość i sposób korzystania z nieruchomości.

Służebność drogi prowadząca skrajem dużej działki może mieć niewielkie znaczenie dla wartości. Służebność mieszkania obejmująca cały lokal może natomiast sprawić, że nieruchomość będzie przez wiele lat niedostępna dla nabywcy.

Dożywocie, najem i dzierżawa

Prawo dożywocia, najmu i dzierżawy również może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Ustawa wymienia je wśród praw osobistych, które mogą być wpisane do księgi.

Prawo dożywocia

Umowa dożywocia wiąże się z obowiązkiem zapewnienia zbywcy określonych świadczeń, często obejmujących utrzymanie, mieszkanie, pomoc i opiekę. Sprzedaż nieruchomości nie powoduje automatycznego wykreślenia tego prawa. Co więcej, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawu dożywocia, nawet jeżeli nie zostało ono ujawnione w księdze.

Najem i dzierżawa

Wpisana umowa najmu albo dzierżawy może być skuteczna wobec późniejszego nabywcy. Przed sprzedażą trzeba sprawdzić czas trwania umowy, zasady jej wypowiedzenia, wysokość czynszu oraz to, czy umowa obejmuje całą nieruchomość.

Wpisana wieloletnia dzierżawa gruntu może istotnie ograniczyć plany inwestycyjne kupującego. Podobnie lokal zajmowany przez najemcę może być mniej atrakcyjny dla osoby, która zamierza od razu w nim zamieszkać.

Czy stary lub nieaktualny wpis nadal działa?

W księgach wieczystych często pozostają wpisy, które zdaniem właściciela "od dawna są nieaktualne". Może to być:

• służebność osobista ustanowiona na rzecz osoby zmarłej;
• roszczenie z rozwiązanej umowy przedwstępnej;
• prawo pierwokupu ustanowione na określony czas;
• wpis egzekucji po spłacie długu;
• zakaz zabezpieczający zakończone już postępowanie;
• dzierżawa, której okres obowiązywania minął.

Upływ czasu lub ustanie prawa nie zawsze powoduje automatyczne zniknięcie wpisu. Dopóki prawo widnieje w księdze, kupujący i notariusz muszą brać je pod uwagę. Potrzebny jest dokument wykazujący wygaśnięcie prawa oraz wniosek o jego wykreślenie.

W przypadku roszczenia o przeniesienie własności ustawa przewiduje możliwość wykreślenia go na jednostronne żądanie właściciela po upływie określonego terminu, jeżeli nie złożono wniosku o wpis prawa albo nie wykazano wszczęcia odpowiedniego postępowania. Nie oznacza to jednak, że każde roszczenie automatycznie znika po roku - znaczenie ma rodzaj roszczenia i przebieg sprawy.

Jak wykreślić wpis z działu III?

Najpierw trzeba ustalić podstawę wpisu. Znajduje się ona w treści księgi oraz w aktach księgi wieczystej. Dopiero potem można określić dokument niezbędny do wykreślenia.

W zależności od sytuacji podstawą może być:

• oświadczenie uprawnionego ze zgodą na wykreślenie prawa;
• oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym;
• akt zgonu osoby uprawnionej ze służebności osobistej;
• porozumienie rozwiązujące umowę przedwstępną;
• prawomocne postanowienie o umorzeniu egzekucji;
• postanowienie sądu o uchyleniu zabezpieczenia;
• prawomocny wyrok rozstrzygający spór;
• dokument potwierdzający wygaśnięcie prawa;
• orzeczenie zastępujące zgodę osoby uprawnionej.

Wniosek składa się na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą. Do wniosku trzeba dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia i uiścić właściwą opłatę sądową. Oficjalny formularz KW-WPIS udostępnia Ministerstwo Sprawiedliwości.

Nie należy składać wniosku o wykreślenie wyłącznie na podstawie własnego oświadczenia, że wpis jest nieaktualny. Sąd wieczystoksięgowy wymaga dokumentu wykazującego wygaśnięcie, zmianę albo nieistnienie prawa.

Sprzedaż nieruchomości z obciążonym działem III

Nieruchomość z wpisem w dziale III jest zwykle trudniejsza do sprzedaży na otwartym rynku. Kupujący indywidualni obawiają się przejęcia służebności, roszczeń innych osób, egzekucji lub długiego postępowania sądowego. Bank może też odmówić finansowania do czasu wykreślenia określonych wpisów.

Nie oznacza to jednak, że każdą sprawę trzeba najpierw samodzielnie prowadzić przez kilka lat. Nabywca gotówkowy może zaakceptować część problemów, jeżeli możliwe jest:

• jednoznaczne ustalenie właściciela;
• poznanie treści i zakresu obciążenia;
• oszacowanie kosztu jego usunięcia;
• uzgodnienie spłaty wierzyciela z ceny sprzedaży;
• uzyskanie zgody osoby uprawnionej;
• przejęcie nieruchomości razem z określoną służebnością;
• prawidłowe zabezpieczenie transakcji w akcie notarialnym.

Największym błędem jest ukrywanie wpisu przed kupującym albo bagatelizowanie go jako "formalności". Dział III jest jawny, a kupujący może sprawdzić jego treść samodzielnie. Znacznie lepiej od początku wyjaśnić, skąd pochodzi wpis, czy prawo nadal istnieje i jakie działania są potrzebne do przeprowadzenia sprzedaży.

Wpis w dziale III trzeba zrozumieć, a nie tylko znaleźć

Pusty dział III zazwyczaj ułatwia sprzedaż, lecz obecność wpisu nie przekreśla transakcji. Służebność przejazdu, prawo pierwokupu, roszczenie z umowy przedwstępnej, egzekucja i sądowy zakaz zbywania wywołują zupełnie inne skutki.

Roszczenie może wiązać późniejszego kupującego. Ostrzeżenie o niezgodności podważa bezpieczeństwo wynikające z treści księgi. Egzekucja może być dalej prowadzona mimo zmiany właściciela. Prawo pierwokupu wymaga zawarcia umowy w odpowiednim trybie. Sprzedaż dokonana wbrew wpisanemu zakazowi może być natomiast nieważna.

Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż warto więc pobrać aktualną i zupełną treść księgi, poznać podstawę wpisu, zgromadzić związane z nim dokumenty oraz skonsultować sposób przeprowadzenia transakcji z notariuszem. Dzięki temu można ustalić, czy wpis wystarczy ujawnić kupującemu, czy konieczne jest jego wcześniejsze wykreślenie.

Źródła i podstawy prawne

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece - w szczególności art. 2, art. 5-10 oraz art. 16-20.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. - Kodeks postępowania cywilnego - w szczególności art. 756³, art. 756⁴ oraz art. 930.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny - przepisy dotyczące prawa pierwokupu, służebności oraz dożywocia.