Skup nieruchomości firmowych i komercyjnych

Prowadzimy bezpośredni skup nieruchomości firmowych i komercyjnych w Warszawie, na Mazowszu oraz w innych częściach Polski. Kupujemy lokale użytkowe, biura, hale, magazyny, warsztaty, pawilony handlowe, budynki usługowe i inne obiekty wykorzystywane do prowadzenia działalności. Analizujemy nieruchomości wynajęte i puste, wymagające remontu, zadłużone, należące do spółek albo obciążone umowami najmu. Po otrzymaniu podstawowych danych przedstawiamy niezobowiązującą ofertę zakupu i ustalamy możliwy termin sprzedaży u notariusza.

Każdą ofertę oceniamy indywidualnie. W przypadku nieruchomości komercyjnych znaczenie ma nie tylko powierzchnia i lokalizacja, lecz także sposób użytkowania, stan techniczny, możliwość dalszego wynajmu, zapisy obowiązujących umów, koszty utrzymania oraz stan prawny. Nieruchomość nie musi być przygotowana do sprzedaży ani posiadać pełnej dokumentacji już przy pierwszym kontakcie.

Jakie nieruchomości firmowe i komercyjne skupujemy?

Kupujemy nieruchomości wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowane przedsiębiorcom albo posiadające potencjał do dalszego wykorzystania komercyjnego. Rozpatrujemy zarówno wyodrębnione lokale użytkowe, jak i całe budynki oraz większe obiekty przemysłowe lub magazynowe.

Interesują nas między innymi:

• lokale handlowe i usługowe na parterach budynków;
• sklepy, restauracje, gabinety, salony i punkty usługowe;
• biura i powierzchnie administracyjne;
• pawilony handlowe i wolnostojące budynki usługowe;
• hale produkcyjne, przemysłowe i warsztatowe;
• magazyny, centra dystrybucyjne i obiekty logistyczne;
• warsztaty samochodowe, stacje obsługi i myjnie;
• pensjonaty, małe hotele i obiekty noclegowe;
• przychodnie, gabinety medyczne i inne obiekty specjalistyczne;
• nieruchomości wynajęte jednemu lub kilku najemcom;
• puste lokale i budynki wymagające znalezienia nowego użytkownika;
• obiekty wymagające remontu, przebudowy, zmiany sposobu użytkowania lub modernizacji;
• nieruchomości zadłużone, objęte współwłasnością lub należące do firmy w trudnej sytuacji finansowej.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest niezabudowany teren przeznaczony pod handel, usługi, magazyny, logistykę albo produkcję, właściwa będzie oferta skup działek komercyjnych.

Co wpływa na wycenę nieruchomości komercyjnej?

Wartość obiektu komercyjnego nie zależy wyłącznie od ceny za metr kwadratowy. Ten sam lokal może być inaczej oceniany jako pustostan, a inaczej jako nieruchomość wynajęta stabilnemu najemcy na podstawie długoterminowej umowy.

Lokalizacja i dostępność

Przy lokalach handlowych i usługowych znaczenie mają widoczność, ruch pieszy, sąsiedztwo osiedli, możliwość umieszczenia reklamy oraz dostęp dla klientów. W przypadku hal i magazynów ważniejsze mogą być położenie przy głównych trasach, możliwość dojazdu samochodów ciężarowych, place manewrowe i odległość od węzłów komunikacyjnych.

Stan prawny i sposób użytkowania

Sprawdzamy księgę wieczystą, podstawę nabycia, ewentualne hipoteki, służebności i roszczenia. Istotne jest również to, czy obiekt jest użytkowany zgodnie z jego formalnym przeznaczeniem oraz czy dokonane przebudowy i zmiany sposobu użytkowania znajdują odzwierciedlenie w dokumentacji.

Stan techniczny

Na wartość wpływają konstrukcja budynku, dach, elewacja, instalacje, ogrzewanie, wentylacja, klimatyzacja, zabezpieczenia przeciwpożarowe i energochłonność obiektu. W lokalach usługowych ważne mogą być również witryny, wejście z ulicy, zaplecze sanitarne i możliwość dostosowania powierzchni do potrzeb kolejnego użytkownika.

Umowy najmu i przychód

Jeżeli nieruchomość jest wynajęta, analizujemy wysokość czynszu, okres obowiązywania umowy, zasady indeksacji, zabezpieczenia płatności, podział kosztów eksploatacyjnych oraz możliwość wypowiedzenia. Ważna jest także terminowość rozliczeń najemcy.

Koszty utrzymania

Przy wycenie uwzględniamy podatek od nieruchomości, opłaty administracyjne, koszty zarządzania, ubezpieczenie, remonty oraz wydatki, które zgodnie z umową ponosi właściciel. Wysoki czynsz nie zawsze oznacza wysoką rentowność, jeżeli znaczna część przychodu jest pochłaniana przez koszty.

Możliwość dalszego wykorzystania

Obiekt o elastycznym układzie, który można podzielić na kilka lokali albo przystosować do różnych rodzajów działalności, może być atrakcyjniejszy niż nieruchomość przeznaczona wyłącznie do jednej specjalistycznej funkcji.

Rentowność nieruchomości

Przy nieruchomościach dochodowych jednym z analizowanych parametrów jest relacja rocznego dochodu netto do ceny zakupu. Nie jest to jednak jedyne kryterium. Znaczenie mają także ryzyko utraty najemcy, planowane remonty, możliwość wzrostu czynszu i przewidywany czas ponownego wynajęcia powierzchni.

Lokale, biura, hale, magazyny i inne obiekty

Lokale handlowe i usługowe

Kupujemy lokale położone przy ulicach, na osiedlach mieszkaniowych, w pasażach oraz mniejszych obiektach handlowych. Lokal może być wynajęty albo pusty. Przy analizie sprawdzamy ekspozycję, wejście, witryny, zaplecze, dostępność parkingu oraz rodzaje działalności możliwe do prowadzenia w danym miejscu.

Biura

Rozpatrujemy biura w budynkach mieszkalnych, biurowcach i obiektach wolnostojących. Znaczenie mają standard powierzchni, układ pomieszczeń, możliwość podziału, miejsca parkingowe, dostępność komunikacyjna, windy, klimatyzacja i koszty eksploatacyjne.

Hale produkcyjne i warsztaty

Przy halach analizujemy między innymi wysokość, nośność posadzki, dostęp do energii, ogrzewanie, wentylację, bramy, zaplecze socjalne oraz zgodność prowadzonej działalności z przeznaczeniem terenu. Kupujemy także obiekty starsze, wymagające modernizacji lub częściowej rozbiórki.

Magazyny i obiekty logistyczne

W przypadku magazynów znaczenie mają powierzchnia składowania, wysokość, rampy, doki, place manewrowe, zabezpieczenia, dojazd dla samochodów ciężarowych i możliwość rozbudowy. Obiekt nie musi odpowiadać standardowi nowoczesnego centrum logistycznego, aby został przez nas przeanalizowany.

Obiekty specjalistyczne

Rozpatrujemy także nieruchomości przygotowane pod działalność medyczną, gastronomiczną, hotelową, motoryzacyjną lub inną specjalistyczną funkcję. Przy wycenie sprawdzamy, czy istniejące przystosowanie zwiększa wartość obiektu, czy przeciwnie - ogranicza krąg przyszłych użytkowników.

Czy można sprzedać nieruchomość komercyjną z najemcą?

Tak. Sprzedaż nieruchomości nie wymaga wcześniejszego rozwiązania każdej umowy najmu. Co do zasady nabywca wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego i przejmuje związane z tym prawa oraz obowiązki.

Przed zakupem analizujemy przede wszystkim:

• czas obowiązywania umowy najmu;
• wysokość czynszu i zasady jego indeksacji;
• terminowość płatności;
• kaucję, gwarancję bankową lub inne zabezpieczenia;
• zasady ponoszenia kosztów eksploatacyjnych i remontów;
• warunki wypowiedzenia umowy;
• nakłady poniesione przez najemcę;
• prawa do oznakowania, miejsc parkingowych i części wspólnych;
• zaległości, spory albo inne problemy w wykonywaniu umowy.

Stabilny najemca i prawidłowo skonstruowana umowa mogą zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. Umowa zawarta na warunkach wyraźnie odbiegających od rynku, długotrwałe zaległości albo spór z najemcą mogą natomiast obniżyć wartość i wydłużyć analizę.

Skup pustych i niewykorzystywanych obiektów

Brak najemcy nie wyklucza zakupu. Kupujemy również lokale, biura, hale i magazyny, które od dłuższego czasu pozostają puste albo są wykorzystywane jedynie częściowo.

Przy ocenie pustostanu bierzemy pod uwagę:

• popyt na dany rodzaj powierzchni w okolicy;
• czas potrzebny na znalezienie najemcy;
• zakres remontu lub dostosowania obiektu;
• koszty utrzymania w okresie bez przychodów;
• możliwość podziału powierzchni na mniejsze lokale;
• możliwość zmiany sposobu użytkowania;
• alternatywne sposoby zagospodarowania nieruchomości.

Pusty lokal w dobrej lokalizacji może być atrakcyjny dla kupującego, który chce samodzielnie wybrać najemcę albo wykorzystać obiekt do prowadzenia własnej działalności. Z kolei obiekt wymagający dużych nakładów będzie oceniany z uwzględnieniem kosztów i ryzyka dalszego przygotowania.

Sprzedaż nieruchomości należącej do firmy lub spółki

Kupujemy nieruchomości należące do jednoosobowych działalności gospodarczych, spółek cywilnych, spółek osobowych i spółek kapitałowych. Sprzedaż może dotyczyć obiektu niewykorzystywanego, wynajmowanego, stanowiącego zabezpieczenie kredytu albo przeznaczonego do zbycia w ramach restrukturyzacji firmy.

Przed transakcją sprawdzamy między innymi:

• kto jest właścicielem nieruchomości;
• kto może reprezentować przedsiębiorcę lub spółkę;
• czy sprzedaż wymaga uchwały wspólników albo zgody innego organu;
• czy nieruchomość zabezpiecza kredyt lub inne zobowiązanie;
• czy jest objęta najmem, dzierżawą albo leasingiem;
• czy w dokumentach spółki albo umowach finansowania występują ograniczenia dotyczące zbycia;
• jakie dokumenty rejestrowe i korporacyjne będą potrzebne notariuszowi.

Sposób opodatkowania sprzedaży zależy między innymi od statusu sprzedającego, historii nieruchomości, wcześniejszego odliczenia VAT i charakteru transakcji. Nie zakładamy automatycznie, że każda sprzedaż będzie opodatkowana VAT albo PCC. Kwestie podatkowe powinny zostać zweryfikowane przed podpisaniem umowy przez księgowego, doradcę podatkowego lub notariusza.

Nieruchomości zadłużone i z problemami prawnymi

Rozpatrujemy również nieruchomości, których sprzedaż jest utrudniona z powodu zadłużenia, sporów, stanu technicznego albo niezgodności w dokumentach. Nie każdą transakcję można sfinalizować natychmiast, dlatego najpierw ustalamy zakres przeszkód i dokumenty potrzebne do ich wyjaśnienia.

Analizujemy między innymi nieruchomości:

• obciążone hipoteką lub kredytem firmowym;
• objęte egzekucją, jeżeli etap postępowania nadal pozwala na sprzedaż;
• należące do kilku współwłaścicieli;
• odziedziczone przez kilku spadkobierców;
• z problematycznym albo zalegającym z czynszem najemcą;
• z nieaktualnymi wpisami w księdze wieczystej;
• z nieuregulowanym sposobem korzystania z części wspólnych;
• z samowolnie wykonanymi przebudowami lub zmianą sposobu użytkowania;
• wymagające kosztownego remontu albo dostosowania do przepisów technicznych;
• z umowami najmu utrudniającymi swobodne wykorzystanie obiektu.

Jeżeli nieruchomość ma kilku właścicieli, możliwa może być sprzedaż całego obiektu po uzgodnieniu warunków przez wszystkich współwłaścicieli albo sprzedaż samego udziału. Więcej informacji znajduje się na stronie skup udziałów w nieruchomościach i spadkach.

Jak przebiega skup nieruchomości komercyjnej?

1. Zgłoszenie nieruchomości

Skontaktuj się telefonicznie albo skorzystaj z formularza. Podaj adres, powierzchnię, rodzaj obiektu, sposób użytkowania oraz podstawowe informacje o stanie prawnym. Jeżeli nieruchomość jest wynajęta, warto przekazać także wysokość czynszu i okres obowiązywania umowy.

2. Analiza i wstępna oferta

Sprawdzamy lokalizację, przeznaczenie, stan techniczny, dokumenty, umowy najmu, przychody, koszty utrzymania i istniejące obciążenia. Jeżeli posiadamy wystarczające dane, przedstawiamy niezobowiązującą propozycję ceny oraz możliwy termin transakcji.

3. Przygotowanie dokumentów

Po zaakceptowaniu warunków ustalamy listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy. Zakres dokumentacji zależy od rodzaju obiektu, statusu właściciela, umów najmu, sposobu nabycia oraz ewentualnego zadłużenia.

4. Akt notarialny i zapłata

Po skompletowaniu dokumentów ustalamy termin podpisania umowy. Cena, sposób zapłaty, zasady wydania obiektu, rozliczenie kaucji najemców i pozostałe warunki zostają zapisane w akcie notarialnym albo innych dokumentach związanych z transakcją.

Jakie dane i dokumenty są potrzebne?

Do wstępnej analizy najczęściej wystarczą:

• adres nieruchomości;
• rodzaj obiektu i jego powierzchnia;
• numer księgi wieczystej, jeżeli jest dostępny;
• informacja, czy nieruchomość jest wynajęta, pusta czy użytkowana przez właściciela;
• wysokość czynszu i koszty utrzymania, jeżeli obiekt jest wynajęty;
• krótki opis stanu technicznego;
• informacja o hipotece, kredycie, egzekucji albo innym problemie prawnym.

Do zawarcia umowy mogą być potrzebne między innymi:

• dokument potwierdzający nabycie nieruchomości;
• dokumentacja techniczna i ewidencyjna obiektu;
• umowy najmu wraz z aneksami;
• zestawienie czynszów, kosztów i zaległości;
• protokoły, decyzje i pozwolenia dotyczące sposobu użytkowania;
• dokumenty związane z hipoteką i warunkami jej wykreślenia;
• dokumenty rejestrowe spółki oraz uchwały wymagane do sprzedaży;
• pełnomocnictwo w odpowiedniej formie, jeżeli właściciel nie działa osobiście.

Nie wymagamy pełnego kompletu dokumentów przy pierwszym kontakcie. Po zapoznaniu się z nieruchomością wskazujemy, jakie materiały będą potrzebne do dalszej analizy i przygotowania aktu.

Skup czy sprzedaż nieruchomości komercyjnej na rynku otwartym?

Nieruchomość w dobrej lokalizacji, wynajęta stabilnemu najemcy na korzystnych warunkach, może zostać zaoferowana inwestorom na rynku otwartym. Właściciel, który może długo czekać, przygotować materiały inwestycyjne i prowadzić negocjacje z wieloma podmiotami, może próbować uzyskać wyższą cenę.

Oferta bezpośredniego skupu uwzględnia szybkość transakcji, ryzyko inwestycyjne, stan techniczny, umowy najmu oraz koszty dalszego przygotowania obiektu. Może być więc niższa od ceny oczekiwanej w ogłoszeniu. W zamian właściciel otrzymuje konkretnego nabywcę, jasno określone warunki oraz ograniczenie czasu potrzebnego na prezentacje i negocjacje.

Dlaczego warto zgłosić nieruchomość do analizy?

• Rozmawiasz z bezpośrednim nabywcą - nie pobieramy prowizji za znalezienie innego inwestora.
• Wstępna analiza jest bezpłatna - przekazanie danych nie zobowiązuje do sprzedaży.
• Analizujemy nieruchomość całościowo - uwzględniamy lokalizację, budynek, najem, koszty i stan prawny.
• Kupujemy obiekty wynajęte i puste - brak najemcy nie wyklucza przedstawienia oferty.
• Rozpatrujemy trudniejsze przypadki - nieruchomości zadłużone, wymagające remontu albo obciążone problematyczną umową.
• Nie wymagamy pełnej dokumentacji na początku - po analizie wskazujemy, co będzie potrzebne do dalszych czynności.
• Przedstawiamy konkretne warunki - właściciel poznaje proponowaną cenę i możliwy termin przed podjęciem decyzji.
• Sprzedaż finalizowana jest u notariusza - uzgodnione zasady zostają zapisane w dokumentach transakcji.

Każda nieruchomość firmowa i komercyjna wymaga osobnej oceny. Po otrzymaniu podstawowych informacji ustalamy, czy jesteśmy zainteresowani zakupem, jakie dokumenty należy przygotować oraz w jaki sposób może zostać przeprowadzona transakcja.