Podatki przy sprzedaży nieruchomości - podatek PCC, VAT, dochodowy
Podatki przy sprzedaży nieruchomości.
Podatek PCC - od czynności cywilnoprawnych
Zasadą jest, że obowiązek zapłaty tzw. PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych ciąży na podatnikach tego podatku.
Podatnikami są strony czynności cywilnoprawnych, natomiast jeśli czynność cywilnoprawna, np. umowa sprzedaży mieszkania dokonywana jest w formie aktu notarialnego - gdyż dla tego typu czynności przewidują taką właśnie formę - podmiotem zobowiązanym do obliczenia, pobrania i odprowadzenia należnego podatku jest notariusz jako płatnik. Jeśli zaś będzie to forma inna np. pisemna z podpisem poświadczonym notarialnie, czy też zwykła forma pisemna konieczne jest samodzielne rozliczenie podatku przez podatnika, czyli sami musimy bez wezwania organu podatkowego złożyć deklarację w sprawie PCC oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego.
Kluczową rolę przy określeniu wysokości podatku odgrywa podstawa opodatkowania i tak też zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych taką podstawę przy umowach sprzedaży stanowi wartość rynkowa danej nieruchomości lub prawa majątkowego, czyli najczęściej jest to cena nieruchomości. Taką wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego gatunku i rodzaju, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, nie jest tu wymagana wycena dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, choć w praktyce trzeba przyznać, że zdarzają się sytuacje, w których nieruchomości sprzedawane są poniżej ich wartości rynkowej i wtedy przy określeniu wysokości PCC rola rzeczoznawcy może okazać się istotna. W momencie, gdy wartość rynkowa jest kwestionowana przez organ podatkowy o ostatecznym wymiarze zobowiązania podatkowego rozstrzyga operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę. Okazuje się, że dokonanie wyceny przez rzeczoznawcę nieruchomości przed jej sprzedażą nie jest konieczne ale może być przydatne w chwili, gdy zachodzi podejrzenie zaniżenia wartości nieruchomości przez strony transakcji.
Jeśli chodzi o obrót nieruchomościami oraz związanymi z nimi prawami obowiązuje stawka podatkowa w wysokości 2%. Dajmy na to, że wartość lokalu to 250.000 zł, czyli kupujący będzie musiał liczyć się z kwotą podatku wynoszącą 5.000 zł. Istotna z punku widzenia transakcji, w których ustanawiana jest hipoteka na nieruchomości jest stawka podatkowa w wysokości 19 zł za ustanowienie hipoteki na nieruchomości.
Reasumując, dla prawidłowego ustalenia zakresu opodatkowania PCC transakcji sprzedaży nieruchomości niezbędne jest ustalenie, czy nie mamy do czynienia z wyłączeniem podmiotowym, zawarte w art. 8 ustawy o PCC, z praktycznego punku widzenia najistotniejsze to: jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz organizacje pożytku publicznego lub przedmiotowym i tutaj najistotniejsze to sprzedaż gospodarstwa rolnego oraz sprzedaż w postępowaniu upadłościowym, wykluczającym objęcie transakcji podatkiem. Istotna jest także kwestia objęcia podatkiem VAT transakcji w całości, bądź części. Do rzadkości należą sytuacje, gdzie transakcja jest zwolniona jednocześnie z VAT oraz PCC, mamy z nimi do czynienia najczęściej, gdy sprzedaż jest dokonywana w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami.
Podatek VAT
Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, gdy jest dokonywana przez podatników, którymi są osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące działalność gospodarczą. Najistotniejszy z punktu widzenia obrotu nieruchomościami jest art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż to on jest wyznacznikiem, czy dana sprzedaż podlega zwolnieniu podatkowemu, czy też nie. Bardzo ważna jest prawidłowa ocena, czy w danej sytuacji mamy do czynienia z podatkiem VAT czy PCC.
Nie podlegają opodatkowaniu VAT tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane. Gdy nieruchomość jest niezabudowana, nieobjęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy czy też decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, ich sprzedaż zwolniona jest z VAT, co oznacza, że jest opodatkowana PCC.
Zwolniona od VAT jest sprzedaż nieruchomości, na której nie znajdują się żadne budynki lub budowle czy też ich części i nieruchomość nie jest terenem budowlanym.
Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. A-b ustawy o VAT zwalnia się z opodatkowania VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim - czyli oddanie do użytkowania oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W sytuacji gdy sprzedaż nieruchomości zwolniona jest od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT sprzedawca i kupujący mogą zrezygnować z przedmiotowego zwolnienia, pod warunkiem, że są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, przed dniem sprzedaży złożą właściwemu dla kupującego naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku, budowli lub ich części.
Jeżeli zaś chodzi o stawki podatku przy sprzedaży obiektów budowlanych lub ich części stawka wynosi 8%. Dla przykładu, jeśli sprzedajemy nowy lokal mieszkalny o powierzchni 137 m2 stawka podatku wynosi 8%, gdy powierzchnia nowego domu jednorodzinnego sprzedawanego przez dewelopera wynosi 330 m2, do powierzchni 300 m2 należy stosować stawkę 8%, a powyżej tej powierzchni stawkę 23%.
Sprzedaż samodzielnych lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne, czyli usługowe objęta jest stawką 23%, tak samo sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym - garażu przez dewelopera wraz z podziałem do korzystania z miejsc postojowych podlega stawce 23%. Rzecz ma się inaczej w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego w ramach pierwszego zasiedlenia wraz z podziałem do korzystania z nieruchomości wspólnej dotyczącej balkonu, loggi, miejsc postojowych zewnętrznych lub znajdujących się w budynku w niewyodrębnionym lokalu, garażu, który nie został wyodrębniony jako samodzielny lokal użytkowy, wtedy stawka wynosi 8%.
Podatek dochodowy
W przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych przychodem jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży, ale pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W celu ustalenia wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należy zmniejszyć cenę o koszty odpłatnego zbycia, czyli opłaty notarialne, PCC czy koszty publikacji ogłoszeń. To, co mieści się w kategorii kosztów odpłatnego zbycia, na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych jest zawarte w kategorii kosztów uzyskania przychodów. Tak też podstawowym dokumentem określającym wysokość przychodu jest umowa sprzedaży nieruchomości, czyli akt notarialny. Jak już wyżej zostało wskazane cena nie zawsze jest równa wartości rynkowej nieruchomości, wówczas organ podatkowy nalicza podatek od wartości rynkowej nieruchomości, a nie od ceny sprzedaży. Przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, zarówno w podatku dochodowym od osób prawnych jak i fizycznych ustala się co do zasady w dniu, w którym sprzedano nieruchomość, tak samo ma to miejsce w przypadku sprzedaży prywatnej.
W przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, który opodatkowany jest stawką 19%. Podatnik zobowiązany jest wykazać uzyskane w roku podatkowym dochody z tytułu sprzedaży nieruchomości, składając zeznanie podatkowe w terminie do 30 kwietnia i w tym samym terminie wpłacić na rachunek właściwego organu podatkowego kwotę obliczonego podatku. W zeznaniu należy wykazać uzyskane dochody ze sprzedaży, a także dochody zwolnione ze względu na ulgę mieszkaniową, nawet jeśli przychód nie został jeszcze wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Tak samo opodatkowana jest sprzedaż nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej.
Zarówno przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych określają zwolnienia przedmiotowe. Wspólne dla obu ustaw zwolnienie dotyczące sprzedaży gruntów rolnych - gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni przekraczającej 1ha lub 1 ha przeliczeniowy, które nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, sprzedaż w trybie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, w trybie ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych.
Bardzo często występującym zwolnieniem związanym z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych wprowadziła ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych tzw. ulga mieszkaniowa. Warunkiem umożliwiającym skorzystanie ze zwolnienia jest dokonanie wydatku w terminie określonym ustawą. W stanie prawnym obowiązującym do 31.12.2018 r. termin ten wynosił 2 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Nowelizacją przepisów, która weszła w życie 1.01.2019 wydłużono go do 3 lat. Znajdzie on zastosowanie do dochodów uzyskanych od 1.01.2019 r.
Podsumowując, sprzedaż nieruchomości prowadzi do powstania przychodu po stronie sprzedającego nieruchomość zarówno w podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i w podatku dochodowym od osób prawnych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód, który stanowi przychód pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Co do zasady w obu podatkach dochodowych dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest stawką podatkową 19%. W przypadku podatku dochodowego od osób prawnych wobec niektórych podatników znajduje zastosowanie stawka 15%. Stawki w innej wysokości mogą być stosowne również na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży nieruchomości (innej niż mieszkania) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to dochód z tej transakcji będzie opodatkowany według zasad ogólnych (tj. według skali podatkowej 18% lub 32%), chyba, że podatnik rozlicza przychody z działalności gospodarczej według stawki liniowej (wówczas stawka 19%).