Cel i skutki zawarcia umowy przedwstępnej

Często zdarzają się sytuacje, w których zainteresowane strony chcą zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości - istnieje porozumienie co do istotnych jej postanowień - ale z pewnych względów nie mogą tego uczynić, dlatego też instytucją, która umożliwia skonkretyzowanie takiego zamiaru jest uregulowana w art. 389 kodeksu cywilnego umowa przedwstępna. Nakłada ona na strony obowiązek zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej.

Głównym celem zawarcia przedwstępnej umowy jest stworzenie stanu pewności, że planowana przez nich umowa zostanie zawarta w przyszłości (umowa przyrzeczona). Najczęstszymi przyczynami dla których strony są zmuszone zawrzeć najpierw umowę przedwstępną, a w dalszej kolejności przyrzeczoną są: brak środków finansowych, brak wymaganych dokumentów, brak właściwego zezwolenia właściwego organu władzy publicznej albo zezwolenia organu osoby prawnej - jednej ze stron umowy.

Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.  Niezbędnym minimum treści umowy będzie wskazanie, że jedna strona zobowiąże się do przeniesienia własności i posiadania, druga zaś do zapłaty ceny, jest to niezbędne minimum, które strony mogą rozszerzyć włączając do umowy również inne elementy. Mogą się także zobowiązać do spełnienia części świadczeń z umowy lub nawet niektórych z nich w całości.

W obecnym stanie prawnym, termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest elementem koniecznym umowy przedwstępnej. Według art. 389 §2 kodeksu cywilnego "jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia."

Wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej ma na celu zachowanie zasady spójności obrotu, a także umożliwienie dochodzenia roszczeń z umowy przedwstępnej. Zarówno doktryna jak i orzecznictwo są zgodne co do kwestii, że uzgodnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej może nastąpić później niż uzgodnienie innych istotnych postanowień umowy przedwstępnej. Wynika to między innymi z przepisów kodeksu cywilnego, gdzie wyraźnie rozdzielono przepisy dotyczące uzgadniania istotnych postanowień umowy przedwstępnej, a terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony mogą także zmienić ustalony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak nie można dokonać wydłużenia terminu na czas nieokreślony.

Dla ważności umowy przedwstępnej nie jest wymagana żadna forma szczególna, lecz gdy strony chcą ujawnić roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Należy bowiem pamiętać, że niezachowanie formy aktu notarialnego jakkolwiek nie prowadzi do nieważności umowy przedwstępnej, to jednak sprawia, że nie powstaje zaskarżalne roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność, o czym mówi art. 390 §2 kodeksu cywilnego.