Jak kupić, sprzedać nieruchomość rolną? Kiedy prawo pierwokupu, prawo nabycia, zwolnienie z reżimu UKUR?

Aby móc zrozumieć istotę obrotu nieruchomościami rolnymi należy w pierwszej kolejności zrozumieć pojęcie owej nieruchomości rolnej, którą zawiera ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, czyli w skrócie "ukur" oraz kodeks cywilny.

Za nieruchomość rolną uznaje się bowiem tylko taką nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej oraz nie jest położona na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż rolne.

W dalszej kolejności należy zwrócić uwagę na krąg nieruchomości wyłączonych spod działania przepisów ukur, zatem przepisy omawianej ustawy nie znajdą zastosowania do nieruchomości rolnych:

1. wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa;
2. o powierzchni mniejszej niż 0,3ha;
3. będących drogami wewnętrznymi;
4. sprzedanych w trybie określonym przez art. 42 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, czyli  sprzedaż najemcom wchodzących w skład Zasobu domów, lokali mieszkalnych i budynków gospodarczych;
5. w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty ze stawami stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.

Wyłączenie to oznacza, że obrót nieruchomościami rolnymi, które zostały wymienione powyżej następuje poza reżimem ukur, co dotyczy także obrotu udziałami we współwłasności tych nieruchomości. Należy to rozumieć w ten sposób, że pomimo tego, iż określone w tym przepisie kategorie nieruchomości posiadają status nieruchomości rolnych, to obrót nimi następuje poza ukurem. Praktyczną konsekwencją omawianego wyłączenia jest więc to, że w obrocie nieruchomościami rolnymi wyłączonymi spod działania ukur, na nabywcy takiej nieruchomości nie będzie spoczywał obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego ani nie będzie on obciążony zakazami zbywania lub oddania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej.

Ograniczenia wynikające z UKUR

Ukur wprowadza istotne ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi. Jako zasadę przyjęto w niej, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących już wcześniej w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Jednocześnie ukur określa wyjątki łagodzące w sposób istotny zasady zakup nieruchomości rolnych przez rolnika indywidualnego. Wyjątki te można najogólniej podzielić na dwa podstawowe rodzaje, tj. wyjątki wynikające wprost z ustawy - wyjątki ustawowe oraz wyjątki wynikające z uzyskania indywidualnej zgody udzielonej przez dyrektora generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, w skrócie KOWR - w drodze decyzji administracyjnej - wyjątki indywidualne.

Wyjątki ustawowe podzielić można na trzy rodzaje:

1. podmiotowe - gdy ustawa określa rodzaje podmiotów innych niż rolnik indywidualny, uprawnionych do nabycia nieruchomości rolnej, czyli między innymi osoba bliska zbywcy albo podmioty, które zmuszone są wystąpić z wnioskiem do dyrektora KOWR - wniosek zbywcy, wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rolne, wniosek osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, wniosek uczelni, wniosek nabywcy zamierzającego realizować inwestycję celu publicznego,
2. przedmiotowe - gdy ustawa określa okoliczności, w których osoba inna niż rolnik indywidualny może nabyć nieruchomość,
3. powierzchniowy - gdy ustawa określa minimalną powierzchnię nieruchomości rolnej, która może być nabyta także przez osobę inną niż rolnik indywidualny ? o powierzchni mniejszej niż 1 ha.

Szczególną uwagę należy zwrócić na nieruchomości rolne położone w granicach administracyjnych miast. Otóż aby móc nabyć taką nieruchomość bez przeszkód muszą być spełnione dwa warunki - nieruchomość musi być mniejsza niż 1 ha, oraz musi być położona w granicach administracyjnych miasta.

Kolejną zasadą wynikającą z przepisów ukur jest obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę. Prowadzenie gospodarstwa rolnego oznacza stałą i osobistą działalność rolnika, mającą charakter zarówno wykonywania pracy lub innych zwykłych czynności wiążących się z tym prowadzeniem, jak i zarządzania gospodarstwem, ale może też polegać tylko na zarządzaniu nim lub tylko na pracy w gospodarstwie. Z kolei osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego obejmuje łącznie dwa elementy, tj. pracę w gospodarstwie oraz podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Od każdej zasady są jednak pewne wyjątki i tak też w tym wypadku zasada ta jest wyłączona w przypadku gdy nieruchomość rolna zbywana lub oddawana jest w posiadanie osobie bliskiej, a za taką osobę uznaje się zstępnych, czyli dzieci, wnuki, wstępnych, czyli rodziców, dziadków, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.

Ukur przewiduje ustawowe prawo pierwokupu, które przysługuje dzierżawcy nieruchomości rolnej oraz KOWR. Prawo pierwokupu ma zastosowanie tylko i wyłącznie przy sprzedaży nieruchomości rolnej. Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż sprzedaż, to dzierżawcy i KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu, tylko KOWR przysługuje prawo nabycia takiej nieruchomości, czyli np. umowa darowizny, dożywocia. Dla powstania prawa pierwokupu konieczne jest, aby umowa sprzedaży dotyczyła nieruchomości rolnej w rozumieniu ukur. Prawo pierwokupu może obejmować całość nieruchomości rolnej, jej fizyczną część, jak również udział w prawie własności takiej nieruchomości.

Ustawowe prawo pierwokupu nie przysługuje przy sprzedaży nieruchomości rolnej, która została wyłączona spod stosowania przepisów ukur, czyli wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o powierzchni mniejszej niż 0,3ha, będących drogami wewnętrznymi, sprzedanych w trybie określonym przez art. 42 ust. 1 i 6 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami Rolnymi Skarbu Państwa, czyli  sprzedaż najemcom wchodzących w skład Zasobu domów, lokali mieszkalnych i budynków gospodarczych oraz w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty ze stawami stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości.

Prawo pierwokupu KOWR jest następcze w stosunku do prawa pierwokupu dzierżawcy, co oznacza, że KOWR uzyskuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej dopiero wtedy, gdy nie ma dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo dzierżawca nie skorzystał z przysługującego mu prawa.

Należy mieć na uwadze, że prawo pierwokupu nie odnosi się do umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości rolnej (ewentualnie umowy przedwstępnej zbycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej). Umowa przedwstępna nie powoduje bowiem przeniesienia prawa własności. W konsekwencji nieuwzględnienie w takiej umowie warunku dotyczącego prawa pierwokupu nie prowadzi do jej nieważności. Art. 597 § 1 KC przewiduje, że rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana wyłącznie pod warunkiem, iż uprawniony nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu. Stosownej regulacji nie można przenosić na umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Aktualizacja prawa pierwokupu następuje bowiem w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej, a nie umowy przedwstępnej.

Dzierżawca aby mógł skorzystać z omawianego prawa pierwokupu musi spełnić pewne wymogi stawiane przez ukur, co więcej wszystkie poniższe przesłanki muszą być spełnione łącznie, a mianowicie:

1. umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej z datą pewną(co oznacza podpis powinien być notarialnie poświadczony);
2. umowa dzierżawy była wykonywana przez co najmniej trzy lata, licząc od daty pewnej;
3. nieruchomość rolna stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży (nabywana nieruchomość) wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Natomiast prawo pierwokupu KOWR jest następcze w stosunku do prawa pierwokupu dzierżawcy. Przysługuje ono wtedy, gdy nie było dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu albo dzierżawca nie skorzystał ze swojego uprawnienia. W związku z przysługiwaniem KOWR prawa pierwokupu konieczne jest zastrzeżenie w umowie sprzedaży zawartej przez właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego) z osobą trzecią warunku uwzględniającego, że umowa dojdzie do skutku, o ile KOWR nie wykona prawa pierwokupu. Nie jest konieczne zastrzeżenie warunku, gdy sprzedaż nieruchomości rolnej stanowi wyjątek, czyli:

1. nabywcą nieruchomości rolnej jest: jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo), Skarb Państwa,  spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 2173), w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy,  osoba bliska zbywcy, Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, spółdzielnia produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h, członek spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i;
2. nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej;
3. sprzedaż następuje między osobami prawnymi działającymi na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości rolnej bez uwzględnienia prawa pierwokupu przewidzianego w ukur prowadzi do nieważności bezwzględnej takiej umowy. Zbywca (sprzedawca) nieruchomości rolnej jest zobowiązany do niezwłocznego zawiadomienia KOWR o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Zawiadomienie to powinno być skierowane do Dyrektora Generalnego KOWR.  Za zgodą stron umowy sprzedaży, czynności związane z zawiadomieniem KOWR może przeprowadzić notariusz, przed którym doszło do zawarcia stosownej umowy.

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składa się w terminie miesiąca od uzyskania zawiadomienia od podmiotu zobowiązanego (sprzedającego).

W ukur wprowadzono istotne ograniczenie w obrocie nieruchomościami rolnymi polegające na tym, że KOWR działający na rzecz Skarbu Państwa ma możliwość złożenia oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości, w sytuacji gdy ma miejsce nabycie nieruchomości rolnej w wyniku jakiejkolwiek czynności prawnej (innej niż umowa sprzedaży) lub jakiegokolwiek zdarzenia prawnego.
W zasadzie KOWR przysługuje prawo nabycia w każdym przypadku nabycia nieruchomości rolnej, poza jedynie nabyciem na podstawie umowy sprzedaży oraz poza wyjątkami określonymi w ukur, czyli:

1. jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą;
2. jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje: za zgodą dyrektora generalnego KOWR  albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, lub przez osobę bliską zbywcy, w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego, przez spółkę, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca, przez spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb, przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, przez spółdzielnię produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h, przez członka spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i;
3. jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników;
4. jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Podkreślić jednak należy, że pomimo tak szerokiego zakreślenia przypadków, gdy KOWR przysługuje prawo nabycia, zakres wprowadzonych wyłączeń powoduje, że zakres tego uprawnienia jest dosyć istotnie ograniczony.

Nabycie nieruchomości następuje za cenę wynikającą z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu, lub organu egzekucyjnego, a w braku tej ceny za cenę stanowiącą wartość rynkową nieruchomości ustaloną przez KOWR, przy czym właściciel może wystąpić do sądu o ustalenie ceny nieruchomości, po jakiej nabywa ją KOWR.