Kupno mieszkania, domu, innej nieruchomości - co trzeba sprawdzić przed dokonaniem zakupu

Zakup domu, mieszkania czy też innej nieruchomości jest bardzo ważną życiową decyzją, która wiąże się z dużym wydatkiem po stronie nabywcy, dlatego każdy chcąc zakupić wymarzone mieszkanie powinien dołożyć wszelkich starań i dokładnie sprawdzić jego stan prawny, by po zakupie móc bez żadnych problemów cieszyć się swoją inwestycją.

Obecnie na rynku wtórnym możemy nabyć mieszkania dwojakiego rodzaju, a mianowicie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Każde z nich ma swoje zalety i wady. Duże znaczenie ma również zamiar nabywcy - jak chce taki lokal wykorzystywać.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, czyli jest prawem na rzeczy cudzej. Treść tego prawa określają odpowiednie przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Co oznacza to dla nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Pomimo wynikających z niego szerokich uprawnień właścicielem mieszkania pozostaje spółdzielnia oraz to, że niektóre czynności podejmowane w lokalu wymagają zgody spółdzielni. Może to być np. zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy, czy też poważniejsze przeróbki dokonywane w lokalu. Zasadniczą jego treścią jest przysługujące członkowi spółdzielni prawo używania lokali, domów mieszkalnych, lokali o innych funkcjach w budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej, bądź prawo do używania miejsc postojowych w wielostanowiskowych garażach.

Bardzo ważną kwestią jest to, czy dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego została założona księga wieczysta, czy też nie (ponieważ nie musi być ona prowadzona). Ma to istotne znaczenie przy zakupie, jeżeli nabywane jest ono za są środki własne nabywcy, nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej. Sytuacja natomiast się zmienia gdy nabycie ma nastąpić za środki pochodzące z kredytu udzielonego nabywcy - wówczas założenie księgi wieczystej jest niezbędne, gdyż hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej (IV dział KW), co wiąże się z przedłożeniem przez sprzedającego wszystkich podstaw nabycia spółdzielczego własnościowego prawa, aby móc założyć księgę wieczystą.

Należy zaznaczyć, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu zawsze może na wniosek uprawnionego zostać przekształcone w odrębną własność.

Nieruchomość stanowiąca odrębną własność

Jak sama nazwa wskazuje pojęcie własności jest podstawowym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią. W naszym systemie prawnym nie ma wyżej chronionego prawa, niż właśnie własność. Każdy lokal np. mieszkanie w bloku czy kamiennicy, stanowiący odrębną nieruchomość posiada księgę wieczystą, jak również z lokalem takim ściśle związany jest udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie, na którym posadowiony jest budynek. W związku z posiadaniem takiego lokalu powstaje obowiązek uiszczania do gminy podatku od nieruchomości bądź opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu - wobec czego każdy właściciel lokalu ma obowiązek pokrywać 100% kosztów utrzymania swojego mieszkania (własności indywidualnej) oraz ułamkową (odpowiadającą jego udziałowi we współwłasności) część kosztów utrzymania wspólnych części nieruchomości.

Sprawdzenie stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości

Przed zakupem mieszkania bardzo istotną kwestią jest sprawdzenie stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości. Dlatego też  podstawową czynnością, jaką powinien wykonać każdy kupujący mieszkanie jest sprawdzenie księgi wieczystej (przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jeżeli jest oczywiście prowadzona księga wieczysta, natomiast w przypadku lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość zawsze).

Sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej

Przede wszystkim należy dokładnie sprawdzić dział IV księgi wieczystej, w której wpisane są hipoteki. Warto bowiem pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela. Kupując zatem mieszkanie zadłużone z tytułu hipoteki, musimy być świadomi, że wierzyciel (na przykład bank, w którym zaciągnięto kredyt mieszkaniowy) może dochodzić swoich praw. Dlatego koniecznie trzeba zadbać o to, żeby po sprzedaży "cudza" hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej. Natomiast jeżeli taka hipoteka już jest wpisana w dziale IV wtedy musimy zadbać o to, aby sprzedający okazał stosowny dokument potwierdzający, że została ona spłacona bądź jaka kwota pozostała do spłaty - zazwyczaj jest to zaświadczenie wydane przez bank, w którym zaciągnięto kredyt.

W III dziale znajdziemy np. informacje o różnych roszczeniach i ostrzeżeniach mogących spowodować wpisanie hipoteki przymusowej (np. ostrzeżenie komornika o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości). Istotne są nie tylko wpisy do księgi, ale także wzmianki o złożonych wnioskach. Ponadto z działu II dowiemy się na jakiej podstawie sprzedawca wpisany jest do księgi wieczystej, którą także powinien nam przedłożyć. Z działu I-O dowiemy się z ilu pomieszczeń składa się lokal, na której kondygnacji się znajduje oraz jaka jest jego powierzchnia. Dział I-Sp w przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość określa jaki udział w nieruchomości wspólnej (tj. w gruncie i budynku) przypada na dany lokal.

Co w przypadku, gdy nie ma założonej księgi wieczystej

W przypadku zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie ma założonej księgi wieczystej jedynym dokumentem, z którego uzyskamy istotne dla nas informacje, czyli kto jest uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, z ilu pomieszczeń znajduje się lokal, na której kondygnacji się znajduje oraz jaka jest jego powierzchnia jest informacja wydana przez spółdzielnię. Winna ona określać także czy nie ma żadnych zaległości czynszowych wobec spółdzielni, zaległości z tytułu mediów czy też funduszu remontowego.

Sprawdzenie osób zameldowanych

Kolejną ważną informacją dla nabywcy jest to, czy w mieszkaniu  są zameldowane jakieś osoby? By to sprawdzić należy zażądać od sprzedającego zaświadczenia stwierdzającego brak zameldowanych osób, wydanego przez Prezydenta, Burmistrza czy też Wójta. Ważne jest oczywiście to by przed zakupem mieszkania wszystkie osoby zostały z niego wcześniej wymeldowane.

Sprawdzenie ewentualnych zaległości czynszowych oraz podatkowych

Równie ważnym dokumentem w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość jest zaświadczenie z którego będzie wynikać, że nie ma zaległości czynszowych oraz został uregulowany podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste gruntu.