Jakie podatki trzeba zapłacić przy sprzedaży mieszkania do skupu?

Sprzedaż mieszkania do skupu, podobnie jak każda inna transakcja zbycia nieruchomości, może wiązać się z obowiązkiem zapłaty podatków. W Polsce główne obciążenia podatkowe w takim przypadku to podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT) oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dodatkowo mogą pojawić się inne koszty, zależnie od sytuacji sprzedającego. Poniżej omówimy wszystkie istotne kwestie podatkowe związane ze sprzedażą mieszkania do skupu.

1. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości (PIT-39)

Podatek dochodowy wynosi 19% i obowiązuje w sytuacji, gdy mieszkanie jest sprzedawane przed upływem 5 lat podatkowych od jego nabycia lub wybudowania.

Jak obliczyć podatek?

Podatek dochodowy naliczany jest od dochodu, a nie od całkowitej kwoty sprzedaży.

Dochód to różnica między:

• ceną sprzedaży mieszkania,
• kosztem nabycia (np. cena zakupu, koszty aktu notarialnego, opłaty sądowe).

Przykład

• Kupno mieszkania w 2020 roku za 400 000 zł
• Sprzedaż do skupu w 2024 roku za 500 000 zł
• Dochód = 500 000 zł - 400 000 zł = 100 000 zł
• Podatek PIT: 19% z 100 000 zł = 19 000 zł

Jeśli sprzedaż nastąpiła po 5 latach podatkowych, sprzedający jest zwolniony z podatku dochodowego.

Jak uniknąć podatku PIT?

Podatek można uniknąć, jeśli w ciągu 3 lat od sprzedaży dochód zostanie przeznaczony na tzw. własne cele mieszkaniowe, np.:

• zakup innego mieszkania lub domu,
• budowę lub remont nieruchomości,
• spłatę kredytu hipotecznego na własne mieszkanie.

Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba złożyć deklarację w formularzu PIT-39 w roku następującym po sprzedaży nieruchomości.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Podatek PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości zazwyczaj opłaca kupujący - w tym przypadku firma skupująca mieszkania. Właściciel sprzedający nieruchomość do skupu nie ponosi tego obciążenia, ponieważ transakcja jest realizowana w formie aktu notarialnego, a obowiązek odprowadzenia PCC ciąży na stronie kupującej.

Wyjątek - sprzedaż udziałów w nieruchomości

Jeśli sprzedajesz udział w nieruchomości, a kupujący nie jest przedsiębiorcą prowadzącym skup nieruchomości, może pojawić się konieczność zapłaty PCC przez nabywcę.

3. Podatek VAT - czy dotyczy sprzedaży mieszkań do skupu?

W większości przypadków sprzedaż mieszkania przez osobę prywatną nie podlega opodatkowaniu VAT. Jednak w niektórych sytuacjach urząd skarbowy może uznać sprzedającego za przedsiębiorcę, jeśli np. dokonuje częstych transakcji sprzedaży nieruchomości w krótkim czasie. Wtedy może zostać naliczony 23% podatek VAT, który trzeba doliczyć do ceny sprzedaży.

4. Podatek od spadku i darowizn (jeśli dotyczy sprzedawanej nieruchomości)

Jeśli sprzedawane mieszkanie zostało odziedziczone lub otrzymane w darowiźnie, sprzedający może mieć obowiązek zapłaty podatku dochodowego (PIT), jeśli sprzeda nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia spadku.

W przypadku spadku kluczowa jest data śmierci spadkodawcy - jeśli od tego momentu upłynęło 5 lat, sprzedaż mieszkania jest zwolniona z PIT.

Podsumowanie - jakie podatki trzeba zapłacić przy sprzedaży mieszkania do skupu?

Czy sprzedaż mieszkania do skupu pozwala uniknąć podatków?

Sprzedaż mieszkania do skupu nie zwalnia automatycznie z obowiązku podatkowego. Jednak może pozwolić na uniknięcie niektórych opłat, jeśli sprzedaż zostanie przeprowadzona w odpowiednim momencie lub jeśli środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Jeśli masz wątpliwości dotyczące opodatkowania swojej transakcji, warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub notariuszem, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek ze strony urzędu skarbowego.